奥克兰房价为什么那么高？
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Summary后花园新西兰房地产在线7月22日 作为新西兰房地产投资者协会（APIA）的主席，Andrew Bruce征对奥克兰不断上涨的房价发表了如下评论：
后花园新西兰房地产在线7月22日 作为新西兰房地产投资者协会（APIA）的主席，Andrew Bruce征对奥克兰不断上涨的房价发表了如下评论：
以住房投资为例，收益取决于投资者支付的房价与相应的租金扣除房屋维护费用。投资者看待房产的角度与自住购房者不同。通常，大多数房产投资者所愿意支付的价格低于自住购房者。在决定是否购买一套房产时，投资者有一套财务衡量标准，而自住购房者更情绪化。总而言之，投资者明白高房价对净收益带来的只是负面影响。
那么投资者推高房价的动机何在？面对奥克兰不断上涨的房价，有必要提出，“如果不是投资者推高了房价，那么是谁呢？”
许多评论员指出，并非一个原因造成了如此高的房价，奥克兰高涨的房产市场是一系列因素作用的结果。一个重要原因是议会审批成本飞涨，使建筑存在阻力。一名奥克兰房地产投资者协会（APIA）的成员近期在奥克兰地区完成了名下租赁房产的细分审批。这一项目于2012年7月份启动，耗时近一年，整个过程相当冗长耗时。基础施工工程（比如地下基础设施的安装）仅花了3周时间，而前期的文件审批就花费了49周。
除开长期的审批等待（更别提因等待引发的持有成本），完成细分审批的成本划分如下：
• 议会审批成本（包括许可与开发款项）占46%
•测量员费用占24%
•承包商费用占28%
• LNZ与律师费占2%
将议会成本与建地价值相比，所占比例达15%。这些费用还不包括安装新水表以及与自来水供应商WaterCare连接等基础设施建设费用，这些成本占到建地价值的5%。另一名奥克兰房地产投资者协会（APIA）的成员在奥克兰从事住宅建造已有13年，他也认为这些成本比例较高，2003年一套小住宅营建许可费用为$2,000，而现在要$42,000，相当于在过去11年来这一费用增加了20倍。2003年新增水表的价格为$684，而现在水表与与自来水供应商（WaterCare）接通至少需要花费$12,770，相当于过去11年来增长了1,767%。
此外，由于审批延期带来巨大的经济负担，在许多情况下不确定性还会造成项目未动工就转让。为了使建设项目在经济上可行，金融家、投资者、开发商不得不将这些成本转嫁在房屋的最终售价上。
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