新西兰房地产：房屋可负担能力报告解决方案存在缺陷
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Summary后花园 新西兰房地产在线 1月29日，援引www.nzherald.co.nz的报道：国际房屋可负担能力调查报告在本周一经公布，随即在《新西兰先驱报》的广大海内外读者中引起了不同的反应。 该报告是美国物业顾问公司Demographia ...
后花园 新西兰房地产在线 1月27日，援引www.nzherald.co.nz的报道：国际房屋可负担能力调查报告在本周一经公布，随即在《新西兰先驱报》的广大海内外读者中引起了不同的反应。
该报告是美国物业顾问公司Demographia所发布的第八期国际房屋可负担能力报告，报告的研究对象是房屋可负担能力较低的全球主要大都会，包括香港、澳大利亚、加拿大以及美国的部分地区。
Mark Crook先生在评论中提到：“Demographia公司是一个主观偏见较强的组织，并非是一个客观中立的研究机构。众所周知，房屋可负担能力报告的作者Hugh Pavletich先生和Wendell Cox先生都是激进主义者，他们向大众所传递的信息纯粹是其个人的观点。Pavletich先生自称长期从事商业地产的开发工作，出人意料的是，他认为限制土地利用正是房价趋高的所在，该观点一度遭致各界的指责。”
另一位读者Ian Andrews先生告诫大家，报告中以房价占家庭年收入的倍率比值来衡量房屋可负担能力的做法仍有待商榷。
Ian Andrews先生表示：“报告中，美国俄亥俄州的扬斯敦市成为房屋可负担能力最高的地区。然而，我曾亲自考察过这些房价可负担的起的住房，扬斯敦市的人口数量和家庭收入在过去的40年中一直处于下滑状态。”他提到，扬斯敦市的房价中位数为每栋69300美元（约合85466纽币），家庭税后可支配收入为39700美元，房价占家庭收入的倍率比值为1.7。
“这里的房屋无法得到及时的维护。对于房价可负担的起的绝大多数房屋而言，人们通常需要花费一到两年的收入方能入住到宜居的房屋。如果你无法按时支付房款，由于冬季恶劣气候以及犯罪活动的影响，这些房屋很有可能被拆除或空置，即时就会成为无人问津的住宅。经济增长率越高的城市，家庭收入的增长就越快，房屋贷款也将在尽可能短的时间内偿清。”
“然而，再次以扬斯敦市为例，由于大批钢厂倒闭造成半个扬斯敦成为空城，家庭收入如巨石掉落一般急转直下，城内的现有人口只剩下倒闭工厂的破产受益人，他们成为当地房屋的潜在租户。这就是为何家庭收入增长率极低，但有更多廉价房屋出现的原因所在。扬斯敦政府如今只能通过招商引资来增加就业岗位，并逐步将房屋月租金最低标准调至400美元以下。”
Pavletich先生表示，对于上述种种外界的评论，他早已耳熟能详。一般来讲，对于健康的房地产市场而言，房价占家庭收入倍率会控制在两到三倍的水平以内，这种房价都是在大众可承受范围之内的。他表示：“当然，我们在市场调查和报告中都严格遵守上述原则。大家没有必要为原本简单的事情过分纠结，除非你否认客观存在的事实。健康的房地产市场在报告中的定义已经十分清晰。然而，这也许只是我的奢望。”
美国底特律市的房屋可负担能力要略好于扬斯敦市，该市房价仅为每栋66500美元，家庭税后可支配收入为48700美元，倍率比值为1.4。
美国宽松的土地政策中允许提高居住密集度，Marko Dowdeswell先生在评论中称Pavletich先生是该土地政策的既得利益者，并在其中扮演者房地产开发商的角色。Marko Dowdeswell先生呼吁大众有必要了解事情的真像。
奥克兰工党发言人Phil Twyford先生指出，Demographia公司的调查结果其实无可厚非，“但报告中所提出的解决方案会伤及大众的利益”。报告在向奥克兰市民传递一个不争的事实：即房价对于规模不断扩大的中低收入群体是根本无法负担的。从房价与家庭收入的倍率比值来看，奥克兰市的房屋可负担能力远不及美国纽约市。
“Pavletich先生的调查结果还是有可取之处的，我们都在承受高房价所带来的巨大压力。但他所提出的解决方案将会给奥克兰带来一场灾难。按照Pavletich先生的观点，国家政府应该打破现有城乡格局，并向郊区进行城市化扩张，即时Hamilton市到Whangarei市的交通将会出现大面积的拥堵。”
“奥克兰在过去60年中曾修建过大批的高速公路并进行过城市化扩张。改善奥克兰居住环境的唯一途径是修建一批中等居住密度的高品质住房，并投资兴建一支现代化的公共交通系统，以应对不断增加的城市人口所带来的各种压力。Hugh Pavletich先生所提出的国家政府解决方案根本就是无稽之谈。受经济投机性交易和利率政策的影响，新西兰房价在过去的20年中曾出现过较大的波动。新西兰利率水平从上世纪90年代开始回稳，但奥克兰市民并未因此受益，原因是奥克兰一直面临住房供给短缺的问题。我们应该讨论的真正焦点是，如何增加奥克兰可负担的起的住房的供给量，而不是在交通拥堵出现时才考虑开发新的房产。”
针对报告中所提出的解决方案，Ben Petch先生也表达了自己的看法：“既然市场未对奥克兰和新西兰部分地区的房产提出房价过高的异议，这就表明政府现行的控制经济增长率的做法是最奏效的解决方案。不限制经济增长所产生的负面效应并不会立刻在房价上体现出来，但其最终由纳税人承担。不限制经济增长所产生的外部成本包括基础建设成本的提高、防治污染成本的提高、医疗费用的提高以及多产土地的流失及其它的成本。《新西兰先驱报》曾在关于住房成本的报道中引用过Demographia公司的报告，报告认为限制经济增长将导致房价无法负担，该报告曾一度遭致非议。报告作者的观点只代表少数业内人士的看法。”
Mark Burgess先生表示，土地成本是房价飙升的重要因素之一。
针对奥克兰土地供给短缺的现象，Andrew Montgomery先生表示：“土地成本上涨主要归因于土地开发许可审批费用的增加，以及建筑法规的变革。基础原因如坎特伯雷地震，上层原因包括房屋保险行业出现小规模的泡沫。土地资源管理是全世界所面临的难题，这种情况在中央集权制的奥克兰尤为突出。只有通过出台新的政策和立法实行权力下放，土地问题才能得到真正的解决。我无法理解政府的做法。”
房价和家庭收入的倍率比值至今仍未出现显著的改善，Adrian Vogel先生感到非常惊讶：“试想一下，假如我在1964年以2100英镑的价格买入一套房产，那时我的年收入为800英镑，这些数据都是平均水平……但现在我的房产估价已经升至45万纽币，我担心我的子孙们是否有能力去购买属于他们自己的住房。”
房屋可负担能力最低的地区
房价占家庭税后可支配收入的倍率比值。数字表示购买一套房屋所需的年限。
香港 - 12.6
澳大利亚 - 5.6
新西兰 - 5.2
不列颠 - 5.1
加拿大 - 3.5
爱尔兰 - 3.3
美国 - 3
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