评论：市议会开发限制是造成土地价格居高的主因

       新西兰后花园地产在线5月28日消息：奥克兰大学医学院的Jamie Hosking博士在他的文章中批评我对开放奥克兰更多土地以降低房价的呼吁。Jamie Hosking博士的研究方向是流行病学和生物统计学。

       他认为：“造成住房负担灾难的原因不是建房成本，而是土地成本。他认为建高楼这不需要新的土地。建造一座双层房屋而不是单层房屋，这可以在不占用额外土地的情况下翻倍房屋面积。土地成本可以随着楼层数的增加而降低。”因此与其在其他地区建房，不如建高楼。

       当然，如果土地供给是固定的，Hosking博士的观点是正确的——而奥克兰市议会一直以来就是这么做的。

       但是，土地供给不应该固定。因为目前新西兰仅有不到1%的土地是城市。我国是世界上人口密度最低的国家之一。市议会的做法是有意抬高了土地价格。

       市议会固定土地供给的政策对于社会和经济的影响是灾难性的。
 
       对于大部分中等收入家庭，现在在奥克兰买房甚至是不可能的，而对于试图在奥克兰买房的家庭而言，这意味着夫妇两人必须都在外工作。大部分低收入和中等收入家庭甚至不能尝试在奥克兰买房，只能在过度拥挤的低品质出租房中生活。

       目前，奥克兰房屋中位价是中等家庭收入的7倍。该比例应为新西兰20年前的3：1。目前在很多快速发展的城市，比如美国的城市，房屋中位价是中等家庭收入的3倍。

       为什么在休斯敦郊区购买500平米的郊区土地仅用40,000纽币，而在奥克兰郊区购买同样建地需要40万纽币？答案很简单，因为休斯敦对于使用城市郊区土地的态度较为轻松，而奥克兰却禁止使用城市郊区土地。

       该政策同时还破坏了经济。新西兰人长期以来坚信最安全的投资方式是购买住宅地产，但目前奥克兰房地产市场出现了泡沫，迫使储备银行行长考虑是否应提高利率。

       如果他真的提高利率，这可能会打破房地产泡沫，但这会给汇率施加上行压力。新西兰目前在海外的消费远超海外收入，我们最不希望看到汇率上行。

       具有讽刺意味的是，奥克兰现任在市政府是中间偏左的政府，而受惠于这届市政府土地政策的人，却是在市区拥有土地的富人，而受到这种土地政策挤压的，恰恰是投票选出这届市政府的那些选民。