评论：新西兰税制是否偏爱房产投资人？

       新西兰后花园地产在线2月22日援引新西兰联合报消息：本周在新西兰媒体评论栏里，出现两个针锋相对的声音，周一，一位房产建筑行业会计师Alan Dudson发文称，新西兰税制对房产投资人有利，对自住购房人不利；周五，新西兰房产投资者协会主席Andrew King发文反驳，称税制未偏爱投资人。正如我们早先说过的，对房产政策的争夺背后，是国工两党的政策较劲，是围绕着“资本利得税”（实质性政策）还是有限度税改（喝阻性政策）的权衡，是继续暗示房产政策将成为政界今明两年的重点话题之一，而媒体用两方意见对驳，是维持话题热度的基础手段。下面，我们简要分析一下：

       Alan Dudson的观点认为，在新西兰首套房购买者在房产拍卖会上遭遇房地产投资者激烈竞争，这不公平——因为投资者能够以更为低廉的成本拿到贷款——这是因为按新西兰抵税规定，投资房贷款的利息可抵成本，因此投资人的借贷成本，因为享有税收政策而成本相对更低。而年轻夫妇的收入甚至不足以偿还按揭贷款，但因是自住房，贷款利息部分不能抵税——所以是不公平的。
他举例说，一位奥克兰投资人买60万的房产，银行可能愿借他90%甚至更多（如果他用其他房产做抵押），这样，房产租金收入约3.2万，投资人可将地税、保险、维护以及贷款的利率部分算入成本抵扣，这样他用6万元就完成了一个不错的投资，收益率在6-8%一年，也就是3.6-4.8万免税收入，优势超过自住房主。

       包括一篇此前的文章，持类似看法的人认为，有两条路能够改得更公平：一，取消投资者所享有的税收优势：即取消出租房利息抵税政策；或者，对所有按揭贷款的利息实行税收可抵（已经有部分国家实行这样的政策）。

       这种看法认为，第二种办法正面效应是：当市场竞争过于激烈，导致民众买不起房时，政府就应该对其出台税收优惠政策，顺理成章；而负面效果是：这部分支出不得不再从其它纳税人口袋里拿来填补。这样对租房人形成新的不公平。

       而采取第一种方法，取消投资房的贷款利息抵税政策，会导致投资者投资住宅的兴趣降低，因此降低的房价会鼓励首套房购买者买房，从社会及经济层面均利于新西兰发展。
结论：房产投资人是政府（通过税制）补贴的。

       等啊等。周五，代表新西兰房产投资者的声音终于出来了。NZ Property Investors Federation主席Andrew King文章上线后也是一大箩筐回复。

       Andrew King说，如果Alan Dudson真的懂一点会计知识，他就不会用这样的理论来攻击出租房房主。难道把房价弄下来就一了百了了？哪些人会感谢他？难道新西兰已经有自住房的人会感谢他？难道哪些好不容易存了首付的人会感谢他？不会，因为他们的财富贬值了，甚至还会破产，当然不会感谢他。

       Andrew King说，我们都应该尊重税法设定的基本目的：如果你自己种了一块蔬菜地，你去买种子、买培养土、买种地工具，这些成本当然不能要求抵税；而如果你是商业种植户，按照Alan Dudson的逻辑，那么你买种子买工具的这些成本，也不能算成商业成本抵扣，这显然不合理。

       Andrew King说，Dudson还声称出租房房主不用赋税，而Tax Working Group以前曾经有过类似论调后来自我修正了。在过去的20年里，新西兰出租房房东只有大约2年是无税的，这两年是利率最高的时段，房主自我吸收了高利率的冲击。

       Andrew King还举了Dudson文章中60万投资房的例子，说在今天的平均浮动利率为5.5%，借贷90%即54万还息部分就是2.97万，此外还有地税、保险、维护等费用，以及会计、物业经纪等其他费用，这些费用加在一起差不多要3.9万，如果这些成本不能抵税，那么出租房的房主除要把3.2万租金收入的1万用以缴税，再要贴进租金和成本的差额，意味着投资人在投资6万之后，还要每年贴两万——其结果就是，房产会像洪水一样地上市，短时间拉低房价。

       Andrew King说，这也许是Dudson之类希望看到的结果，但也有很多人不希望看到这样的结果。如按Dudson所说的收入三倍水平作为房产可承受的界限，意味着大部分奥克兰的房产要对折，如果发生了，意味着首付低于7成的房主都有可能被银行mortgagee sale——比如，一个购买35万的人贷了一半即17.5万的贷款，房价跌一半后等于首付被吞，只剩下贷款，除非他再拿3.5万出来降低贷款比例，否则银行可能会强制他卖掉房产；如果是贷了25.5万，则除了首付完结以外，还倒欠银行7.5万；而许多拿自己房产抵押为孩子的房产贷款的新西兰人，可能会失掉两代人的住房……

       Andrew King的结论：许多人错误信息误导，IRD说没有税务倾斜，但像Dudson这样的人却总是告诉别人说有……

       这两种意见代表了目前对投资房和房价关系的两种主流意见。最后一句话适用所有人：Be careful who you listen to, people, as you may get what you wish for，因为许多人只会听到了自己想听的东西……