8月房屋可承受度报告 轻微恶化

       新西兰后花园地产在线10月1日援引http://www.interest.co.nz消息：随着全新西兰房价中位数上涨接近历史高位，尽管房贷利率下降至历史地位，Roost Home Loan Affordability Report（Roost房贷可承受度报告）显示 8月份房屋可承受度仍轻微恶化。

       各大银行之间相互竞争，争夺市场份额，近几周增加贷款额已进入白热化阶段。ANZ银行抛弃National Bank品牌之后，又激起各大银行展开新一轮削减固定抵押贷款利率和抢占市场份额的行为。

       据Roost房贷可承受度月度报告显示，对于双职工家庭的年轻夫妇来说，他们的房贷可承受度已开始逼近8年来的最好水平。但对于奥克兰中区、惠灵顿和基督城市区的购房者而言，他们的房贷可承受度仍旧不容乐观。

       部分银行对于首付较高的客户将固定贷款利率调至5%以下，提供律师费折扣，某些情况下甚至补贴转行违约费。对客户的利率报价也是区别对待，主要考虑借款人的信用等级以及贷款规模。

       Roost Mortgage Brokers公司是新西兰财经网站Interest .co.nz的赞助单位，负责向网站提供其发布的房贷承受度报告。该公司一名发言人Colleen Dennehy指出，“银行针对不同客户群体越来越细化合作方案，而不是采取以往针对所有客户采取单一的合作方案。银行之间竞争复杂化多样化意味着借款人可以从贷款中介处谋取最划算的贷款方案。”

       金融市场现在预计官方现金利率前后将保持18个月在2.5%的低位，直到明年底。经济学家认为，官方现金利率（OCR）从2013年末起未来几年将增长至4%的峰值。

       由于8月份新西兰房价中位数从7月份的361000纽币上涨至370000纽币，仅次于6月份历史高位的372000纽币，房屋可承受度轻微恶化。据Roost Home房贷可承受度报告显示，用以支付房价中位数80%房贷的数额占税后单一收入的比值从7月份的52.3%上涨至8月份的53.5%。

       8月份首次购房者房屋可承受度从7月份的21.4%下降至21.5%，但仍保持自2004年末以来的最佳水平。首次购房者房贷可承受度的计算方法如下，前提是首次购房者为一对中等收入的年轻夫妻，其购买的房产按市场中低端的25%的住宅价格计算，房贷总额占房价的80%。房贷与家庭税后可支配收入的比值便为房贷可承受度。

       奥克兰、惠灵顿、Nelson/ Marlborough、坎特伯雷、Central Otago/Lakes和Southland由于房价中位数上涨，导致房屋可承受度恶化。另一方面，Manawatu/Wanganui和Otago由于房价中位数下降，房屋可承受度改善。

       Roost房贷可承受度报告包括全国性和区域性报告，涉及的购房群体包括个体收入者和家庭收入者，统计数据包括房价中位数、利率以及各个地区和城市的家庭收入水平。

       受房价疲软和降息的影响，房贷可承受度自2009年12月份就开始出现普遍改善的局面，即便期间有几个月份由于房价再次走高而导致房贷可承受度出现短期的恶化。新西兰有超过60%的购房者均使用房贷浮动利率，但越来越多借款人受银行削减固定利率的影响而采取固定房贷利率。

       造成这种现象的原因是，公开房贷浮动利率约5.75%，高于5%的1年期房贷固定利率，但是许多银行针对持有较高水平抵押资产净值的可靠客户提供5.3%的“非官方”浮动贷款利率，以免这些客户流失。房贷可承受度报告采取公开浮动利率作为计量利率。由于房价中位数上涨，8月份对于多收入的家庭房贷可承担度有所恶化。

       对于“标准常规家庭”而言，其房贷占税后可支配收入的比值从6月份的52.3%上升至8月份的53.5%。其房贷可承受度计算的前提是，家庭男性成员收入为中等水平，女性成员收入占中等水平的一半，男女夫妻的年龄在30~35周岁之间，并有一个享受Working for Families benefits待遇的5周岁的子女。

       按此计算，如果房贷占税后可支配收入的比值大于40%，则代表该家庭无力承担还贷责任；如果该比值接近30%，则代表该家庭的购房需求已经有所升高。

       首次购房者房贷可承受度的计算前提是，首次购房者家庭中的男女成员均为中等收入者，男女夫妻的年龄在25~29周岁之间，夫妻未育养子女。按此计算，如果房贷占税后可支配收入的比值大于30%，则代表该家庭无力承担长期还贷责任；如果该比值接近20%，则代表该家庭的购房需求十分强劲。