美国房地产市场在多种因素的刺激下开始复苏
后花园 新西兰房地产在线
然而,在低利率刺激和就业市场逐渐改善的情况下,加上外国买家在纷纷入市抄底,美国房地产市场在2012年以来开始出现一些令人信服的增长迹象。美国房地美和房利美近日发布的二季度财报显示,房利美今年二季度盈利为51亿美元,房地美二季度盈利为30.2亿美元,双双实现了连续3个季度的盈利。
低利率加就业形势好转
在美国次贷危机以前,房地美(FreddieMac)和房利美(FNM)曾一度占据了美国房屋抵押市场最重要的位置,如今“两房”远离了主板,但是其业绩仍被看作最真实的房地产行业风向标。
房地美的公开财报显示出,由于信用损失拨备大幅度下降(单个家庭拖欠率小幅下降至3.45%),二季度实现利润为30.2亿美元,每股盈利为37美分,2011年同期则为亏损21.4亿美元(每股亏损1.16美元)。房利美今年二季度业绩从2011年同期的净亏损52亿美元转为净盈利22亿美元。房利美表示,业绩改善主要归功于美国房价的走高,独户住宅库存下降,以及严重违约的抵押贷款在减少。
两房双双盈利强化了投资者对美国房地产市场复苏预期。房地美财报显示,今年二季度美国待租房屋空置率已下降为8.6%,为近十年来最低水平;待售房屋空置率下降为2.1%,为近六年来最低。另外,如果以1994年至2003年房屋租售平均情况来看,2012年供给富余量已下降为大约50万套,接近健康市场水平。
同时,据Bloomberg资料,2012年5月,Case-Shiller20城市房价与去年同期相比仅下降0.65%,创下了2010年10月以来的最佳记录。这项衡量全美大型城市房价的指标曾在2010年5月同比上升至4.63%(为次贷危机后的最高水平),几乎持平于2006年9月的水平。
新房和成屋销售的快速回暖推动了美国房价探底回升。据统计资料,2012年6月份,美国新房销售量为35万户,虽然环比下滑了8%,但是仍接近于2010年4月时后危机峰值的42.2万户。6月份当月成品屋销售量为437万户,比2010年低谷时回升29%。此外,6月份新屋开工数为76万户,创下2008年11月份以来的新高水平。
有媒体指出,这一切都得益于美国政府长期的低利率政策,包括通过巨量购买抵押证券和国债以降低长期利率水平。7月底,房地美披露,30年期固定按揭利率已经由3.53%下降至3.49%,15年期固定按揭利率则从2.83%下降为2.8%。而通过银率网报价,
当然,单靠低利率还不足以拯救房地产业。如今,美国就业市场在持续好转,这使得购房人数增加成为可能。如7月份美国失业率为8.3%,虽高于4月份的8.1%,但仍比2009年峰值时下降了1.7个百分点;7月份新增非农就业人数为16.3万人,创下了今年2月份以来的最大增幅。
外国购房者涌入美国房市
美国房地产复苏同样得益于外国投资者的功劳,尤其是中国的购房者表现最为亮眼。一方面,在美国推出EB-5移民计划后,中国购房者成为了美国房地产市场的主力军;另一方面,近几年赴美留学的中国留学生越来越多,为了让子女有一个安稳的住处,中国家长也不惜钱财。
美国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示,在截止到2012年3月份的一年中,中国购房者已成为美国房地产的第二大海外买家,购入的房地产价值达90亿美元,仅次于加拿大。而在过去的一年中,中国购房者对美国房地产投资增长了23%。不过,由于中国买家的买入额占美国房地产市场总销售额不到1%,影响仍然有限。
据媒体消息,自2007年到2012年,中国购房者的比重正在持续上升。2007年,这项比例仅为5%,落后于墨西哥的13%、 英国的12%和加拿大的11%。但是截止到2012年,这项比例已上升为11%,仅次于加拿大的24%。其中,纽约、加州、佛罗里达和德克萨斯等地区已经成为国际买家的最爱。
如今,美国的房地产经纪人正在大打“移民牌”以鼓励外国人投资,其中EB-5移民计划允许通过投资至少50万美元的合资企业,创造至少 10个就业机会,来使外国投资人取得在美国的永久居住权。这时,房地产开发商就会与办理投资移民的机构联合,通过举办投资研讨会为中国买家提供购房咨询。
2012年以来,美国房地产开发商的股票普遍走高,其中市值最大的圣乔累计上涨15%,市值第三大的THOMAS房地产累计上涨超过51%。