Epsom一栋老宅415.5万卖出，奥克兰房产市场真的没有泡沫吗？
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摘要奥克兰房产市场真的没有泡沫吗？德意志银行认为新西兰的整体房价相对于收入，高出了30%，；相对租金回报，则贵了82%。
后花园新西兰房地产在线7月2日：奥克兰房价多年保持两位数涨幅，豪宅价格屡破记录，甚至在今年诞生了全国首个均价破两百万的豪宅城区-Hernebay。就在昨天，一栋Epsom的5卧室老宅以415.5万纽币成交。房产市场如此火热，关于房产市场有无泡沫的争论也从未停止。一些人认为房价超过百姓购买力就是泡沫，迟早会破。反对者则认为高房价源于市场的供需关系，不存在泡沫。孰是孰非？一家基金管理公司的掌舵人Matthew Goodson在NZ Herald撰文指出，奥克兰房产市场确实存在泡沫，风险巨大，但好在央行已经开始着手处理。
目前新西兰通胀率过低，且有滑向通缩的危险，但央行的指导利率却高于很多发达国家，包括自己的邻居澳大利亚。这令央行招致不少批评。
认为奥克兰房价没有泡沫的观点无外乎：1，快速增长的移民人口。2，不断增长的建筑成本，包括行政审批成本等等。3，房源数量供应不足。
但奥克兰的房产市场泡沫巨大。德意志银行认为新西兰的整体房价相对于收入，高出了30%，；相对租金回报，则贵了82%。奥克兰的情形更是雪上加霜。这么极端的例子，并非史无前例，世界各地都能找到。这些泡沫的结果是什么？
一项涉及17个发达国家，时间跨度直到1870年的研究仔细分析了房产泡沫、股市泡沫和银行滥发贷款的关系。研究显示：一个适度杠杆驱动的股市繁荣（或萧条）对金融稳定构成的风险非常小，但一个由贷款驱动的房产市场泡沫则会给金融稳定带来巨大风险。换句话说，如果买房的钱是从银行借的，房价越高，银行风险越大。
离我们比较近的例子是纳斯达克泡沫。那些花了天价购买高科技股票的人士损失惨重，但纳斯达克暴跌对其他经济领域的影响则非常有限。与之相反，因为美联储大幅降低利率导致的房产泡沫和次贷危机则影响深远，直到现在全世界也没完全走出这个2008年爆发的危机。
研究发现，在1870年至1950年间，房价多次在银行贷款的推动下大幅上涨。1880年代，澳大利亚曾经历一波由海外资金和移民引发的房产繁荣期。但随着移民人口在1890年代初下降，澳大利亚经济衰退，近乎萧条。北欧国家在1980-1990年代也经历过地产市场的盛极而衰，但推手并非移民，而是金融管制的放松。日本房产市场自1991年泡沫破裂以后一蹶不振，直到2012年，房价也仅是1991年峰值的一半左右。
研究显示，股市崩盘通常不会引发广泛的金融危机，因为很少有人用银行的钱去炒股。只要没有金融危机相伴，股灾对经济带来的冲击要小很多。但一旦股市崩盘和金融危机同时发生，引发的经济衰退其时间至少要多1年，GDP总量也会因此减少3%。1987年新西兰股市暴跌就是例子。
房产市场崩盘的几率虽然不像股票市场那样频繁，但危害却远为深远，原因就是房产市场崩盘往往会把银行拉下水。房价暴跌和贷款泡沫破裂，足以令一国经济几年内难以翻身，甚至5年以后，该国经济仍无法恢复到危机爆发前的水平。
西班牙和爱尔兰2009年爆发的危机就是最近最好的例子。新西兰会不会步这些国家的后尘？研究结果已经很清楚，别再大谈什么移民、建筑成本、土地稀缺，历史上每个泡沫都有它做大的理由，但是泡沫就迟早会破！
奥克兰的房产泡沫由银行贷款驱动，它对新西兰的经济前景构成了严重威胁。移民会有减少的一天，土地政策会有改变的一天，这一天到来之时，投到房产泡沫里的银行贷款就会出现危机。好在央行行长Graeme Wheeler已经开始关注这一风险。现在有人希望央行减少对房贷市场的干预，纯属无稽之谈。央行需要做的是强化自己的监管，而不是相反。
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