在新西兰置业如何利用当地市政府的物业估值
在新西兰,市政府的物业估值称为CV (Capital Value),它可以帮助房地产投资者找出一些房地产热点。也有人称之为GV(Government Valuation)。CV简单来说,是Quotable Value替市政府给每个物业订出一个估值,每三年进行重估一次。CV (或称GV)是物业投资者参考的重要数据,因为需要用这个数据来评估卖家的出价。
以下把奥克兰的119个区份2012年3月份的物业平均售价和CV估值作比较,就可以看到房价走势与CV的变动之间的关系。
如一所房子的出价为600,000纽币,而2010年9月份的CV是450,000纽币,出价明显比CV多出33%。因此,如果整个地区的房价平均比CV高出20%,这座物业的出价应是大约540,000纽币 (450,000纽币加20%)。也就是说,现在这座房子出价过高,贵了60,000纽币。由于CV是在特定的日期所做的估值,所以准确性和参考价值离估值的日期越久远越低,尤其是当房地产市场变动太快的时期。
不过,CV可以提供一个准则,使投资者能够比较不同的地区,让投资者可以把注意力集中在一些房价高于CV估值的地区,又可以让有意购房的人士决定房子的出价是否合理。下面的数据显示的是奥克兰地区的四个市政府的其中十个地区,这些房价超越CV最多。
1.西区(Waitakere City)。西区有34个区份,其中18个区份的房价比CV高 18%或以上,而整个西区的平均数是18%。西区内的区份有这样的增长,关键在于CV的估值日期,而这里的估值是2004年9月做出的,而距离估值日期越久差距越大。
区份 % 变数
Waitakere Rural 28.4
Te Henga 23.9
Glen Eden Central 23.9
Glendene 23.9
Scenic Dr North 23.5
Titirangi East 23.4
Glen Eden West 22.6
Kelston 22.1
2.中区(Auckland City)。西区比中区高于CV的估值只是单位数字。整个中区平均只高于CV 4.4%。 不过中区最近一次的CV修订是在2005年9月份,比西区的估值较为近期。
区份 % 变数
Epsom 8.3
Waiheke Island 8.1
Grey Lynn 6.3
Blockhouse Bay 6.0
St John/GI/M’Banks/Pt Eng 5.2
Avondale 5.0
Onehunga 4.6
Point Chev 4.6
Kohimarama/Mission Bay 4.6
3.南区(Manukau City)南区内的区份情况不差,房价较低的区份售价高于CV差不多在10%或以上,全市的平均值为6.9%。
区份 % 变数
Mangere 14.8
Otara 11.3
Howick 11.1
Manurewa,
Pakuranga South 10.4
Manurewa North of
Alfriston/Shifnal 9.8
Mangere East 9.6
Mangere Bridge 9.4
Otara/Dingwall 9.3
4.北区(North Shore City)北区和中区情况相仿,不过沿岸地方如Campbell Bay, Mairangi Bay 和Murray Bay比上次CV修订时上升了11%。
区份 % 变数
Coastal Campbells/Mairangi/Murray 11.2
Northcote 7.8
Coastal Torbay/Browns/Rothesay 6.8
Birkdale/Beachhaven 6.3
Glenfield East/Marlborough/Hillcrest 6.1
Glenfield West 5.0
Paremoremo Wainoni 4.8
Belmont/Bayswater/Narrow Neck 4.6