后花园面对面第58期 - |房产| 新西兰哪种类型的公寓更好？

新西兰公寓产权分两种

新西兰公寓产权分两种：永久产权和租赁产权。

租赁产权（leasehold）：土地是别人的，业主租用这个地来修建自己的物业，但是每年需要向土地主支付一定的土地租赁费用。

永久产权（freehold）：是新西兰最高级别的一种土地产权，永久产权一般是按999年来算，在这个时间里，业主拥有这块土地。

 永久产权的公寓升值潜力大不需要交租借费用

拥有永久产权的公寓拥有永久分层权（freehold strata title），最大的优点是，公寓所在的土地也是业主的，即使是跟别的公寓业主共同拥有（如某1000㎡的土地上盖了一幢10层共100户的公寓楼，是永久产权，那这块1000㎡的地就由这一百户业主共同拥有）。

业主拥有土地，就不需要再向谁支付土地租借费用。相比租赁产权的公寓来讲，升值也会更快一点。

 租赁产权的公寓要交土地租借费，升值有限

相对来说，租赁产权（leasehold）的公寓就有一些不确定因素。租赁产权的公寓每年需要向土地的业主缴纳土地租借费，这个费用由土地物业主来定。土地物业主有权对土地租借费进行定期的调整，一般是每五年或每七年上涨一次土地租借费。leasehold的话就是相当于是一个很多的不确定因素

租赁产权的公寓还有一个缺点是，升值缓慢。像viaduct有很多租赁产权公寓，从售价来看，从建成到现在基本没有怎么升值。 

 租赁产权公寓通常都在风景不错的地方

租赁产权公寓的优点是，这些公寓通常都建在沿海一些风景比较好的地方，比如海岸、海床等。因为历史遗留的关系，这些海床、海岸等很多风景绝佳的地方，土地产权都为毛利人所有，所以这些土地上的物业大部分都是租赁产权。

现在很多租赁产权的地或者房子都像一个烫手山芋，虽然价格比永久产权要低很多，但是买家心里没底，因为一旦接盘就意味着要支付不可预期的费用。

在新西兰很多地方，如one tree hill那边有很多外观看起来非常不错的老房子，由于是租赁产权的房产，所以基本都是空着的。 

短期时间内，租赁产权没法转成永久产权

前面说到，租赁产权属于历史遗留问题，相信未来有天可能会有一个解决办法，将租赁产权转成永久产权。但从目前来看，短期内是没有机会的。

购买公寓之后需要交两笔费用

购买公寓后，业主需要交两笔费用：物业费和政府估价费用。

在新西兰，不光是公寓，独栋别墅、联排房子等都需要支付政府估价费用（council rate）。可以把这笔费用理解为市政费，政府会用于处理垃圾、维护公共设施等方面，不是真正意义上的地税。

新西兰公寓市场火爆，在建公寓量很大

近两年新西兰公寓市场非常火爆，奥克兰CBD中心区已经搭了很多脚架，很多公益项目的修建也在进行当中，在建的公寓量很大。 

康拉德地产集团是新西兰最大的公寓开发商，奥克兰有一半的CBD公寓都是康拉德开发的。目前康拉德公司在售的一个公寓项目叫Union & Co，是一个户数只有100多套的精品公寓项目，在高一点的楼层能看到无敌山景和无敌海景，非常值得关注。

后花园观点：公寓市场的主流买家群体是一些在市中心工作、学习的人，他们因为交通、生活便利等问题，选择住在市区里。另外一部分公寓买家是首次置业群体，对他们来说，首次置业一步到位买独栋别墅可能会比较吃力，从公寓入手的话会相对的容易一些。虽然租赁产权比永久产权便宜很多，但在条件许可的情况下，选择永久产权的公寓显然更好！