后花园面对面第42期 - |房产| 办理房贷转按揭时如何增加贷款额度？ ...

后花园面对面第42期 |房产| 办理房贷转按揭如何增加贷款额度？

本期嘉宾：瑞泽信贷资深贷款顾问 Flora

奥克兰房市一片大好，购房者络绎不绝，购房贷款问题成为最近的聚焦点，购房转按揭如何办理以及应注意的问题有哪些？宏观方面，利率不断下调。从利率未来走势来看，未来商业银行会不会跟随OCR整体下调浮动利息？本期《后花园面对面》邀请到瑞泽信贷资深贷款顾问Flora Jin，来跟大家一起来探讨当前奥克兰贷款要注意什么问题。

办理房贷转按揭时如何增加贷款额度？

转按揭跟新贷款的流程是一样的

转按揭的流程跟新贷款的流程是一样的，都要从贷款人的房产价值、贷款人的家庭收入状况、贷款总额等方面，重新评估贷款人的贷款能力。 

贷款人可以通过转按揭增加贷款额度 

近几年新西兰尤其是奥克兰房价涨得厉害，很多房子都已经升值。一幢三年前花70万买的房子，基本现在要卖到110万左右。

贷款人可能在买房的时候只向原银行贷了五十万，在能力足够的情况下，可以利用转按揭增加贷款额度。多贷出来的钱，可以用来做首付买新的房子，或者是用作其他投资。

不建议还在现金返还期限之内的贷款人做转按揭

新西兰的OCR在不断下降，很多银行都在跟进，目前这种贷款利率非常低的情况，正是转按揭的好时候，但要注意是否还在原银行的现金返还限制期限之内。 

很多贷款人两三年前贷款的时候是五点几的利息，目前市场上的贷款利息低到四出头一点点，不建议还在现金返还期限之内的贷款人做转按揭。

如果一定要选择转按揭，要算一算新银行的现金返还和利息折扣，能不能将退回原银行返回的现金的损失。

转按揭会产生一定成本

新西兰的贷款有固定期和浮动期两种方式。如果贷款人在固定期限以内转银行，原银行很有可能去收取一定的罚金和利息，来消除原来银行的损失。

在这种情况下，贷款人就要核算一下总账，新银行给的现金返还和利息折扣，减去原银行的罚金，以及如律师费之类的一些杂费之后，剩在手里的利润大概有多少。 

目前的贷款利率非常低，转按揭的成本其实也不高，像律师费可能就几百块左右。如果转按揭能拿到几千块的现金额度，确实是可以考虑转按揭的。

所以贷款人如果想转按揭，要考虑减去成本之后，为了剩下的利润，值不值得去做转按揭，最好的办法是找贷款经纪做一个专业的评估，了解通过转按揭获得多少利益。 

未来商业银行的利率下调幅度可能不会特别大

从宏观方面来看未来的利率走势，到2016年年底之前，再降两次OCR应该不成问题。以现在2.25的百分比来讲，如果降两次，到年底OCR应该能降到1.75。

但商业银行的利率不一定会跟随OCR进行同等下调。像上一次OCR下调了25个基点，但商业银行的浮动利息并没有跟着下降25个基点。绝大多数银行都是下降10个基点，唯一一家下调最大的银行是ASB，下降了20个基点。 

所以未来如果OCR下调，商业银行的利息肯定会跟着下降，但下降幅度可能不如大家设想的或者不如OCR的下降幅度那么大。

后花园观点：我们之前说到，贷款人通过转按揭可以获得更优惠的利息，重新调整贷款结构，通过增加贷款额度将房产增值部分套现，增加贷款人现金流，将贷款人的利益最大化等诸多优点。当前新西兰贷款利率处于历史新低，对一些贷款人来说，正是转按揭的好时机。