后花园面对面第39期 - |房产| 贷款利率处在历史低位，你准备好转按揭了吗？ ...

后花园面对面第39期 |房产| 贷款利率处在历史地位，你准备好按揭了吗？

本期嘉宾：瑞泽信贷资深贷款顾问 Flora

在新西兰购房都是相当便利：买房没有印花税，卖房也没有增值税，因此成为海外买家的宠儿，导致房价飞涨。相关部门为调控房价出台了一系列措施，比如目前房贷利率正处在历史低位，对贷款人来说，在贷款利率不断下降是一个利好消息。

这种的情况下很多业主都会考虑办理转按揭业务，希望通过这一的操作来减轻资金压力。本期《后花园面对面》特别请到了瑞泽信贷资深贷款顾问Flora Jin，来给我们提供一些关于转按揭的专业建议。

贷款利率处在历史低位，你准备好转按揭了吗？

转按揭就是贷款人将贷款关系转移的过程

在新西兰有几年以上贷款经历的朋友对转按揭应该不会陌生。 转按揭其实就是将贷款人的的贷款关系从A银行转到B银行，俗称转银行。在这个转按揭过程中，贷款人把抵押贷款关系从A银行移到B银行，同时解除跟A银行的贷款关系。 

转按揭能让贷款人获得更优惠的利息

在同一家银行做re-fixed（再设定贷款方式）时，很有可能得不到一个心怡的利息。或者在当时的市场上，贷款人所在的银行没有特惠，其他银行有特惠利息。 

在这样的情况下，贷款人转按揭到新的银行，可能会获得一个更好更优惠的利息。 

转按揭能让贷款人拿到不菲的现金返还

利率下调，如果贷款留在同一家银行，只是重新锁定贷款人的利息，重新确定贷款期限，但不会得到现金返还。 

如果这时候贷款人做转按揭，将贷款从A银行转到B银行，B银行可能会给到一笔不菲的现金返还，这对贷款人来讲是非常好的一点。 

贷款人通过转贷款可将房产增值部分套现

近年来，新西兰房地产的价格不断走高。尤其是奥克兰的房市，在过去二三年有很大飞跃：二三年前六、七十万买的房子，现在基本上要卖一百万出头！ 贷款人可以通过转贷款将这一房产增值部分套现出来。

比如三年前，某业主用当时价值七十万的房产向银行抵押贷了五十万。假设现在这套房产市值100万，贷款人如果转按揭到第二家银行，在收入允许的情况下，基本上可以贷八十万左右，套出来的资产就可以作为下一套房子的首付。这对没有足够现金来购买下一套房子的贷款人来讲，是非常好的补充办法。 

转按揭可以帮贷款人重新调整贷款结构 

贷款人在几年前购买房子的情况，可能已经和现在不一样。此时，转按揭可以帮贷款人重新调整贷款结构。

比如一对小夫妻在当时购房的时候，经济收入并不是特别高，肯定会选择贷款利息较低、还款方式比较稳定的固定期还款方式。现在家庭状况改善或是有一大笔额外的进账，他们想把本金还进去，以最大程度的避免减少利息的支付。

这种情况下，可以通过转按揭将原有的固定贷款，转换成部分固定部分可循环的信用额度，将贷款人的利益最大化。 

转按揭可以产生一些税务上的便利 

转按揭也比较适合投资人。 因为有些投资人在选择还款方式的时候，会选择只偿还利息的方式。如果投资人的房产投资是亏损的，所偿还的房贷利息是可以抵扣个人所得税的，有税务上的便利。

转按揭可以最大程度的维护现金流 

投资人本身不需要投入太多的现金进到房产上，但一般银行所给予利息还款方式的年限只有五年到十年。如果持有人已经是持有了五年以上，通过转按揭可以开始一个新的利息还款条款。

这种情况下，转按揭对投资人来讲，是适当的增加了贷款年限，最大程度的维护了现金流。

转按揭拿到的现金返还有时效限制

大概在二三年前，市场上有贷款人为了享受优惠拿到现金返还，一年转好几次按揭。银行为了规避这种情况，出台了一些限制性政策。

因此，现在现金返还都有二年到四年不等的一个时效限制，贷款人如果在这个时效之内转按揭，银行是有权利和将现金返还收回来的。 

贷款人在打算转按揭时，要考虑是否在现金返还的期限之内。虽然新银行给了现金返还，但旧银行的现金返还要被收回去，所以在这个期限之内不会再移动。

后花园观点：在同一家银行只能是说重新做贷款结构，或者是重新锁定利息，但不能拿到现金返还。想拿现金返还必须转按揭，转按揭必须是转银行，在同一家银行不能实现。