降息战开打，OCR年内或叩响3%，央行预测房价今年有反转

后花园2月20日综合报道：

随着利率持续下降，且新西兰储备银行（RBNZ）暗示未来可能进一步降息，借款人的策略建议也在发生变化。

本周三，RBNZ将官方现金利率（OCR）下调50个基点，从4.25%降至3.75%，为两年来最低水平。

储备银行行长Adrian Orr表示，在过去18个月内，全球经济未遭受重大冲击，这有助于新西兰的经济发展，未来仍可能进一步降息。

通胀正在稳步下降，经济前景保持稳定，预计增长将持续到2025年。

“正如我们之前所说，如果经济状况按预期发展，委员会有进一步下调OCR的空间，2025年可能会继续降息。”

这一消息受到经济学家的欢迎，包括Kiwibank的Jarrod Kerr。他表示，RBNZ的降息轨迹表明，到今年年底，OCR可能降至3.14%，并在2028年进一步降至3.1%。

“真正的好消息是，RBNZ已经成功遏制通胀，现在是时候让经济走出衰退了。”

“随着更多降息的到来，我们预计经济将在2025年复苏。”

各大银行光速应战

随着银行之间的竞争加剧，房主们可能会在接下来的几周迎来惊喜，银行开始大幅下调房贷利率。

在央行降息后，各大银行已开始反应，国内最大的贷款机构ANZ昨晚将两年期房贷利率下调至4.99%。

Westpac是本月率先推出低于5%的利率的银行，但随后改变主意，宣布到本周末将回升至5.39%。

GV Financial Services董事兼抵押贷款经纪人Gareth Veale预计，银行之间的竞争将加剧。

“ANZ下调利率将向市场发出信号，其他银行很可能也会跟进。”

ASB银行的两年期利率已为5.09%，因此下调至4.99%并不难实现。

Veale表示，对于那些考虑继续浮动利率的房主，他们应与银行谈判争取折扣，这样可能将利率降低至约5.99%。一些浮动利率的广告利率仍然在7%以上。

然而他也指出，过去一年利率已经下降了超2%，至4.99%，因此最大的波动已经发生。

“未来利率可能还会再降0.5个百分点，但相比之前的大幅下降，后续降息的幅度会小得多。因此，现在锁定较低的利率（较长期）可能是个不错的选择，以确保贷款成本的可预测性。”

另外，除了OCR，一系列国际因素也正给影响长期房贷利率的批发利率带来额外的上行压力。因此，虽然浮动利率和一年期以下的房贷利率预计会随着OCR下降，但两至五年期的房贷利率可能已经接近谷底。

在周三的新闻发布会上，助理行长Karen Silk表达了这一观点。当日，央行宣布按市场预期将OCR下调50个基点至3.75%，并表示计划在未来两到三次（包括4月和5月）继续降息25个基点，最终降至3.25%或3.0%。

Silk同时强调，长期房贷利率大幅下降的可能性正在降低。

“这取决于银行的融资成本，而融资成本又受到全球利率环境的影响。”

全球投资者目前正在要求美国政府提供更高的长期债券收益率，因为他们担心特朗普的政策可能会加剧美国财政赤字，同时，关税措施可能会推高通胀，限制美联储的降息空间。此外，全球地缘政治风险也促使投资者寻求更高回报。

这一趋势直接影响新西兰银行从海外融资的成本，而这些资金最终会用于本地贷款。事实上，央行行长Adrian Orr在去年11月的OCR评估中就已表示，OCR的下调可能不会带来市场预期的“巨大惊喜”。

在周三的发布会上，他再次重申了这一观点，并补充道，银行对所有房贷的平均利率预计将从目前的6.2%降至今年12月的5.7%，虽然下降明显，但仍高于疫情前的水平。

房贷利率怎么选？

Squirrel Mortgages的创始人John Bolton表示，正在重新固定利率的借款人需要对未来1至3年的利率走势保持理性预期。

“没有人能准确预测利率最低点，但大家需要记住，在正常经济环境下，合理的利率范围通常在4%到5%之间。”

“人们不应过于期待利率会降到2%或3%，因为这种情况不太可能发生。而当利率曾经低至2%时，最终导致的问题是，许多借款人从2%利率直接跳涨至7%，带来了严重的经济压力。”

去年年底，Bolton建议借款人选择浮动利率或短期固定（6个月至1年）。

“但现在我们建议大家考虑分散风险，可以将部分房贷固定2至3年，另一部分保持短期利率。这样不仅能获得一定的灵活性，还能享受接近5%的房贷利率，这对我来说已经相当不错。”

不同贷款利率的影响

根据房贷计算器，借款人若贷款$500,000，按30年期限偿还，每周还款额因固定利率不同而有所变化：

1）6个月固定利率5.89%：每周还款$681

2）1年固定利率5.35%：每周还款$642

3）2年固定利率5.29%：每周还款$638

4）3年固定利率5.59%：每周还款$659

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，借款人在选择新贷款或重新定价现有房贷时，贷款期限将成为今年房市的重要主题。

“最近的市场趋势主要集中在浮动利率或短期固定利率，但2025年某个阶段，市场可能会重新关注长期固定利率，特别是如果全球经济的不确定性仍然较高。”

“总体而言，2025年房市可能会出现温和复苏，全国房价预计将上涨约5%。”

对此，央行似乎有不同看法。

央行并不认为降息会导致房价飙升。实际上，央行反而下调了对年度房价增长的预测，预计今年上半年房价可能小幅下跌，然后到年底回升至3.8%，但未来几年增速仍将保持在低个位数。另外，Orr还表示债务收入比（DTI）限制将有助于防止房市过热。

这些新规定限制银行向房贷收入比超过6倍的自住房贷款者，以及超过7倍的投资房贷款者放贷。该政策自7月生效，但由于目前高利率环境下借款人的贷款能力受限，影响尚未显现。

不过，随着利率下降，这一限制预计将变得更加重要。

责任编辑：番茄捣蛋