72%的收入用来还贷？新西兰住房可负担能力报告出炉，这个地区的买家最难！

后花园2023年6月26日报道：过去两年，新西兰房市经历了一轮修正期，房价已从创纪录的高位显著下跌。如今有多项数据显示，市场已接近拐点，而买卖双方的情绪也在发生改变。

如果目前的房价正处于低谷，那么对于买家来说，衡量当前的住房可负担能力就是一件极为重要的事。

日前，Interest网站制作了一份住房可负担能力报告，准确评估了当前换房人士的处境。

根据Interest的评估公式——假设10年前（2013年5月）以下四分位数价格购房的首次置业者现在卖房，并在全额偿还房贷并扣除中介佣金后，将剩余的卖房收益用作下一套房子的首付，从本质上来讲，他们可以从过去10年的房价增长中受益，并置换一套中等价位的房产。

首先需要注意的是，过去10年，全国下四分位数房产的平均售价已从2013年的27.5万纽币上升到了今年5月的58万纽币——相当于从中产生了30.5万纽币的资本收益。

按照估计，2013年的业主（假设当年首付为10%），一旦偿还了房贷和中介佣金后，他们将获得35.9万纽币的额外资本可作为新房的首付。如果当年的首付为20%，他们可获得38.1万纽币的换房资金。

然而，不幸的是，这些屋主想要置换的房产类型，在过去10年也同样经历了价格上涨。

在2013年5月至2023年5月期间，REINZ的全国房价中位数翻了一番，从39万纽币上涨到了78万纽币。

假设上述买家的首付在35.9万纽币到38.1万纽币之间(取决于他们是用10%还是20%的首付购买了首套房)，那么他们需要申请39.9万纽币至42.1万纽币的房贷才能买到一套中等价位的房子。

那么，房贷成本究竟有多高呢？

以当前的工资中位数为标准，两年期的固定利率，每周的还贷成本在582纽币至614纽币之间，这将消耗掉屋主26%到28%的税后工资。

这样算起来，换房成本似乎在可承受范围内，也意味着10年前买房的人，如今仍有能力向价格更昂贵的房产阶梯迈进。

因为按照上面的公式，这些屋主通过出售首套房获得的资本收益，能够抵消当前一套典型住宅50%的购房成本。假设屋主的收入在全国平均水平内，那么房贷成本将占其税后收入的四分之一到三分之一左右。

所以，这些买家面临的并非住房可负担问题，而是他们愿不愿意承受新的抵押贷款。这在很大程度上取决于他们的个人动机和环境。

在房价较高的中心城市，这种担忧往往会加剧。

以奥克兰的房价为例，想换房的人需要承受48.7万纽币至52万纽币的新抵押贷款。相当于每周需要偿还710纽币至758纽币，也即税后收入的三分之一。

虽然这仍然在可负担范围内，但在经济不确定的时期，承担这么多的债务可能不是人们最想做的事情。

然而，由于当前投资房回报率不高，投资者倾向于离场观望，再加上许多首次置业者被高房价和高利率拒之门外，换房人士可能会越来越多地主导市场。

（责编：Gloria）