澳洲房市反弹,新西兰还会远吗?
后花园6月19日援引OneRoof综合报道
在疫情期间,新西兰和澳大利亚的房价都实现快速上涨。去年,由于利率上升,两国的房价又都出现下跌。但随后,两国走上了不同的道路。新西兰房价仍在一路下探,但澳洲已经开始回升。这是否意味着,新西兰房价反弹也指日可待?亦或是两国的市场有本质不同,导致新西兰无法复制澳洲的路径?
Ray White首席经济学家、来自澳洲的Nerida Conisbee对比了澳新两国的国情,对新西兰房市的下一步走势做出预测。
1. 新西兰央行的货币政策更为激进
各国央行的加息幅度不同,新西兰的OCR涨幅更大,因此,新西兰房价跌幅也比澳洲大。
新西兰央行上月表示,5.5%的OCR已经达到峰值,这对房市是利好消息。
2. 新西兰的人口增长不够强劲
疫情期间,由于非常严格的入境限制,澳新两国的人口都出现下降。限制放宽后,澳洲人口增长快速恢复到了疫情前水平,这是房价和租金上涨的关键驱动因素。对于目前的澳洲购房者和租客来说,住房供应显得不足。
与澳洲相比,新西兰人口增长较为缓慢。但现在的数据显示,新西兰移民人数大涨,预计今年还将进一步加速,住房供应将受到压力。
3.新西兰经济出现萎缩
与澳洲比,激进的货币政策对新西兰经济放缓的影响要大得多。现在,新西兰面临陷入衰退的风险。如果真的出现衰退,新西兰央行需要迅速采取行动降低利率,避免失业率大幅上升。利率下降对房市来说是利好,但这其中还有很多不确定性,例如,如果通胀始终无法回落,央行就不会下调OCR,那么房价将在更长时间内保持低迷。
4. 两国建筑成本都很高
在供应链问题、建筑材料成本上升和劳动力短缺的多重因素推动下,澳新的建筑成本创下历史新高。虽然供应链正在改善,建筑材料成本也开始下降,但劳动力仍短缺仍然是一个问题,尤其是在新西兰。
建筑业遇到的阻力导致在建房屋的短缺,这一现象在澳洲更为明显,因为当地的新移民更多,导致租金和房价双双上涨。随着新西兰人口增长的加快,未来一年内新西兰可能也将出现住房短缺。
5. 两国的新上市房源都在下降
澳新两国新上市的房源都很短缺。加息不仅导致买家活动减少,也让卖家的出售意愿降低。在澳洲,可买房源太少是房价反弹的又一个重要因素。随着新西兰人口再次增长,很快也将出现类似情况。
6. 新西兰的房租保持稳定
由于前面提及的住房短缺、人口增长,澳洲房租正以有记录以来最快的速度增长。现在,这种不平衡的现象开始体现为房价上涨。新西兰的房租目前仍保持相对稳定,未来人口增长预计将推高租金和房价。
Conisbee总结说,参考澳洲目前的情况,以及对新西兰前景的预测,新西兰房价反弹即将到来。特别重要的一点在于人口恢复增长,这势必将推高住房需求。预计这将抵消激进加息带来的负面效应。然而,经济衰退成为了下一个潜在风险,新西兰政府和央行应全力应对,防止经济进一步萎缩。
责任编辑:charles