【Flooding专题】淹水区的土地能否开发？

眼看房价接连走低，年初时候，奥克兰华人小李在西区购买了一块大地物业，主要看中日后开发的升值潜力。

出手之前，小李是小心又小心，把物业的前世今生查了个遍。什么地下管道、城市规划、土地下沉、淹水区，一个都不能少，就怕中途出岔子节外生枝。其中他尤为关注淹水问题，为此甚至在下雨天实地考察，为的就是确保物业的开发价值可以顺利兑现。

在一切确认无误后，小李按照计划报价拿地，将物业收入囊中。满心以为自己投资有方，可今年1月的一场奥克兰暴雨却把他浇了个透心凉：房子明明不在淹水区，可为什么也遭了雨灾？那自家土地还能开发吗？

一方面，1月暴雨是奥克兰百年一遇的极端天气事件，雨量之大让不少平日里安然无事的住宅也难以招架；另一方面，市议会的淹水数据只能提供一个初步参考，并不能做到完全精确。

至于淹水土地能否开发，来自GEAR建筑设计团队（General Architectural Design Ltd）的设计师Eva Zhang，以及来自eighty6 ENGINEERING的资深civil 工程师Simon Xie可以给出一些指导。

1. 如何初步判定涉及洪水（flooding）相关的问题：

通常我们会从政府的GIS网站上查看是否处于有水线通过地块，以及是否处于淹水区。GIS上的信息可以提供一个初步的参考。但也有一些误差。因为GIS数据属于卫星探测成像，判定地的高度，并且自动生成模型来估算洪水的路线和淹水范围，尤其当地面植被茂密时，会出现不准确的情况。而且GIS的记录没有考虑气候变化的因素，有些地方的数据来自十几甚至二十年前。

有些流经水线（overland flow path）可能已经被建筑遮挡了，不再存在。

有些地虽然地里没有水线，但是旁边的街道比地高，并且街道有水线的话，也可能被要求做洪水评估报告（Flooding report），最后可能也要抬高地基。

所以GIS官网可以给出一个初步的判定，但实际情况需要测量以及civil工程师具体的计算。

2. 如何处理地块内的洪水（flooding）的原则：

Flooding是一个risk(风险因素)。风险因素就可以被控制。有三种应对风险的处理办法：

a 规避：设计建筑和车道避开对洪水的影响，尽量保持现状。

b 最小化（Minimize）：通过一些技术手段，比如设计引水渠（channel） , 改道水流路径，控制洪水影响区域。

c 中和 (Mitigation)：储水罐（Tank）的应用/ 在淹水区开挖和回填同等的体积，控制总体储水量不变

3.具体准则和实际案例：

一般来说，在洪水区建筑的标高需要高过最高水位线0.5m，车库等非居住区域需要高出0.3m。水的流速也有限制，具体需要civil engineer的测算。

a. 在一个仅有虚线的流经水线（overland flow path）的案例里，我们结合civil工程师的要求，将建筑入户标高抬高到最高水线0.5m处，就可满足要求。

b. 在一个躲避低处水线和淹水区的案例里，所有影响范围内的建筑和车道都需要用桩基（pile）支撑起来，以使洪水能顺利通过。

c. 在一个整个处于淹水区的地块里，建筑被要求抬高地面1.5m，为了合理利用这个空间，我们直接把底层做成开敞式停车位（carport）来停车。但是需要加围挡，以防止洪水到来时车被冲走。

4. 2023.1.27 洪水的影响

Council对于洪水区地块有了新的要求，需要评估这次大雨对于场地的实际影响。建议所有有洪水流过的地块的屋主，保留好当时的照片记录和最高水位的记录。可能对之后的开发是有利的参照和帮助。

以上内容由：GEAR建筑设计团队设计师Eva Zhang，eighty6 ENGINEERING的资深civil 工程师Simon Xie提供，特别鸣谢。