观点：新西兰的可负担住房只会越来越少

后花园10月30日援引Oneroof报道

过去三十年来，新西兰人对房价收入比的飙升感到担忧。人们认为，关键的一个因素是供应问题。如果能够建造更多住房，那么房价与收入的平均比值可能会回到1990年代初期的3倍左右，而现在接近7倍。

但房产专家Tony Alexander认为这一说法并不正确。他指出，只有在土地价格和建筑成本下降或保持稳定的情况下，这一比值才能恢复到之前的水平。

过去十几年新西兰曾出现一波新房建设的繁荣，住宅许可数量从2011年的 13,500 份增长到两年前的 51,000 份。

但这一繁荣并没有让房价稳定或者下降。自2011年以来，新西兰的平均房价上涨了约130%，而消费者价格指数（CPI）上涨了35%，平均工资上涨了约60%。

这一现象的原因在于建筑成本飙升。从资本品价格指数来看，自2011年以来，建筑成本翻了一番。旧房的价格不仅取决于市场交易，还取决于人们的另一种选择：新房的成本。

建筑成本大幅上涨，并不仅仅是材料成本的问题。健康和安全要求大幅提高，许可费用上涨，新的绝缘和抗震标准必须满足等等，都是背后的因素。而交通管理又给大型工地增添了全新成本。

此外还有土地成本。人们倾向于尽可能靠近工作地点居住，但通常当地已经建有社区，要让这些居民离开，再建造新的联排别墅，需要花费高昂的成本。

因此，Alaxander认为，仅仅建造更多住宅不会对房价收入比带去太大的改变，除非土地价格下降，材料成本下降，并且过去几年引入的新规和标准被废除。

他指出，土地价格可能会下降，但回落往往只是暂时现象，而材料成本仍在逐步上涨。

他还认为，加快许可审批速度，释放城市郊区的土地，并允许更多的密集化，对边缘地区可能有所帮助，但只是在边缘地带，且帮助不大。

更高的住房供应增长可以减少买家支付的溢价，由此导致建筑商的利润压缩。但除非成本下降，否则住房可负担性不会发生太大变化。

事实上，尽管经济已经衰退了近两年，大多数建筑项目仍然报告了巨大的成本超支，可以合理预期，一旦经济增长恢复，成本将会加剧上涨。另外，如果政府计划中的基建项目开始大规模投入建设，用于住宅建设的资源获取成本也会进一步上涨。

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