降息刺激房市,房价上涨迹象显现,但投资者不要奢望太多
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后花园2月21日援引RNZ报道
经济学家认为,新西兰房价在经历了“深度下滑”后,今年将开始回升。
CoreLogic 最新的住房数据报告显示,上个月多房产持有者和换房者的市场活动有所增加,同时,首次购房者的市场份额略微回落至整体市场的四分之一。
2025年1月房产投资者的购买占比已升至 24%,而首次购房者的市场份额则从去年底的 26% 略降至 25%。
CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示,目前的市场环境对各类买家都较为有利,尤其是投资者的回归力度已达到 2021 年以来的最高水平。
“利率下降是投资者重返市场的关键因素,这大大减少了购买出租房产所需的额外资金补贴。”
“此外,去年 7 月 LVR(贷款价值比)规则放宽,加上本年度 4 月起房贷利息抵税政策将全面恢复,这些都对投资者有利。”
市场整体仍然平稳,但局部地区开始回暖
尽管投资者的市场份额有所回升,但 Davidson 认为,目前房市整体仍较为平稳,全国房价指数在 1 月小幅下跌 0.1%,过去一年累计跌幅达 4.3%,相当于回落至 18 个月来的最低水平。
不过,他也指出,部分地区已经出现回暖迹象。
“我们预计,2025 年的市场成交量将整体上升,首次购房者仍会是市场的重要参与者,尽管其市场份额可能略有下降。”
投资者资本增值或放缓
过去一段时间,投资者的市场活跃度低于正常水平。尽管 24% 的市场占比已比低谷期的 20%-21% 略有上升,但相比历史平均水平仍然偏低。
Davidson 解释道:“投资出租房时,购房者通常需要额外补贴贷款。去年上半年,这种‘资金补贴’成本过高,许多普通投资者难以支撑。但随着房贷利率下降,虽然仍需补贴,但金额已大幅减少,这对投资者来说是一个决定性因素。”
他强调,投资房产的模式没有改变。投资者通常在初期需要填补租金与贷款之间的缺口,但随着时间推移,他们可以逐步还清贷款,同时租金也会上涨,最终实现现金流转正,并获得资本增值。
不过,他提醒投资者,未来的资本增值可能不像过去那样可观。
“未来,债务收入比(DTI)限制、政府对土地供应的政策调整、潜在的税收变化,以及利率不再像过去那样持续下降,这些因素可能导致房产增值幅度低于以往。”
“投资者需要考虑这些变化,调整预期收益率,但这并不意味着房产投资失去吸引力——只是未来的资本增长率可能略低于过去。”
量价都将上涨
Davidson预测,随着官方现金利率(OCR)下调,房贷利率随之下降,房价也将迎来上涨。
“目前来看,房市可能已经开始受低利率推动而回暖。”
央行此前预计房价年增长率将在 4% 至 5% 之间,对此 Davidson 表示认同:“即使房价回升,4% 到 5% 的涨幅相比过去的房市复苏期仍然算温和。”
他补充道,目前市场上房源供应充足,而房价可负担性问题和贷款限制仍然对市场形成一定抑制。
至于房屋销量,Davidson 预计,到 2025 年底,新西兰房产交易量可能会恢复至长期平均水平,即每年 90,000 至 95,000 套。
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