皇后镇房屋均价破百万!新西兰房价或许真的被高估了?!
后花园新西兰房地产在线12月1日报道:根据QV的最新数据,皇后镇的房屋均价在11月正式达到了$1,000,204,这样即奥克兰之后,皇后镇成为了新西兰第二个房屋均价突破百万大关的城市!而奥克兰房市虽然在近期有些低迷,但房屋均价却进一步上涨至$1,051,387。
图片来自于NZ Herald
结合一下近期诸多关于奥克兰房市存在泡沫的报道,让人不禁感到有些担忧——新西兰房市是否存在泡沫?判定房市中是否存在泡沫是一个非常复杂的问题。小编认为,以下几部分内容可以作为参考:
1房价VS收入
新西兰各地的房价在过去十年里均有所飙升。根据新西兰统计局的数据,在奥克兰,房屋中位价从40万新西兰元足足翻了一倍,目前已经超过了80万新西兰元。而皇后镇的房价增速更快。但值得注意的是,在这十年中,全国的人均收入中位数只增长了37%,相当于房价涨幅的1/3!《国际住房负担调查》的作者之一,Hugh Pavletich 表示,如果一个国家或地区的房屋均价开始超过人均年收入的3倍,那么这个房市就开始出现问题了。目前全纽的房屋均价是人均年收入的5倍,而在奥克兰这一数字达到了惊人的10.2!
Hugh Pavletich还援引了爱尔兰的例子,当地房市正是在平均房价达到平均年收入4.7倍之后发生了崩盘。“现在奥克兰房屋总价格已经超过了9000亿新西兰元,但我认为它不应超过4000亿新西兰元。”Hugh Pavletich说道。
2房价VS房租
BNZ银行的首席经济学家Tony Alexander 表示,根据奥克兰最大的房地产代理商Barfoot&Thompson的数据,2009年,该中介所代理的房屋平均每周的租金为400新西兰元,平均售价略超过50万新西兰元。现在,房屋的平均销售价格已经接近100万新西兰元,而平均租金则为522新西兰元/周。虽然房价基本上翻了一番,但租金只增长了30.5%。在过去七年中,全国的房价增长了61%,而租金只增加29%。与价格相比,租金涨幅低,表明泡沫也许正在酝酿。
作为房产的投资者,理论上他们买房是因为希望可以从房产中获得的回报。如果目前在奥克兰购买投资房,现在每年可以实现的租金回报率大约只有3% ,相比2009年的4%下滑明显。他们甚至可以通过把钱存在银行的定期存款中获得更好的回报,这意味着很多投资者都将投资希望寄托在了资本升值上,而这也被很多经济学家认为是泡沫的显著标志。
3贷款
许多人认为,房价之所以能够一飞冲天,其中最大的原因之一就是过去几年超低的利率。这使得人们可以负担更高的房价,因为抵押还款更容易申请。与特定资产类别相关的大量债务可能是泡沫的一个标志。
小编认为,虽然很多专家学者都对当前的房市抱有较为谨慎的态度。但在小编看来,是否存在泡沫,恐怕依然是个见仁见智的问题。因为,只有当泡沫真正破裂的时候,人们才能确定泡沫的存在。2008年金融危机就是一个例子。其实最近的担忧主要源于人们对那次危机的惨痛记忆。毕竟,近年来房价的飞涨的确不能忽视,而且近期房市确实又有些冷清,再加上各类新闻不时出现的一些惊悚的标题,以及一些专家发出预警等,的确容易让买房者感到恐慌!
小编今天把1980年以来的QV报价和储备银行的数据都仔细查看了一遍,发现新西兰这三十多年来总共出现了6次房价涨幅在15%以上的高峰,其中1982年达到了37.1%。1987年达到了21.7%,1985年达到了 24.1%,在1985年、1994年和2005年则分别达到了15%。而真正意义上的房价下跌只发生过四次,分别在1991年、1998年、2000年和2008年。其中,在2008年,新西兰因金融危机而达到了涨幅-9.1%的历史最低点。从中我们可以看出,尽管近年来奥克兰房价上涨迅猛,但像这样的房价上涨在新西兰历史上并不鲜见。事实上,近年来奥克兰房价的涨幅比以往某些时候还要低一些。而要说房价下跌,虽然11月全奥克兰有73个城区发生了房价的环比下跌,但跌幅往往很小。所以,以此来判定房市中存在泡沫,似乎有些过于武断。