谁在推高新西兰房价？最新研究揭晓答案，有人不服
后花园12月20日援引RNZ报道；
房价蹭蹭上涨，总有人认为投资买家是罪魁祸首，或至少是罪魁祸首之一。那在房价上涨中，房地产投资者到底应负多少责任？
根据Massey University的David White博士的最新研究，答案是相当大。
他表示，虽然投资者常被指认为导致房价上涨的原因（包括政府在内的各方都曾提出这种观点），但此前并没有明确的证据加以证明。
他希望检视住房是否被高估，以及这是否是由投资者的活动所导致。而他的论文表明，以上两点都成立。
“投资者之所以被选中作为研究对象，是因为他们的决策最有可能基于投资回报等金融因素，而不是像自住业主那样考虑社区情感等非金融因素。
“在这方面，我们应预期投资者会更关注基本价值。同时，之所以选择研究投资者，是因为有大量的公开讨论和Reserve Bank的宏观审慎政策变化，都将房价上涨归因于他们的活动。”
他称研究发现，投资者往往受到对资本增值的预期所驱动。当这种预期被高估时，他们可能会对房屋估值过高，并愿意支付更高的价格。
“我的研究显示，投资者持续的高估定价，是由于对资本增值的高估和对市场下行风险的低估所造成的。”
他指出，这种现象源于投资者依赖市场过去的表现，而没有考虑未来的可持续性。
“这导致了定价的顺周期性，进一步强化了房价上涨的势头。”
White在与投资者讨论他们决策中可能采取的思维捷径时发现，他们普遍偏向于认为房价会更高。
“人们会说‘房价总是会上涨’，并且产生错失良机的恐惧。我的论文审阅人称这是最不令人意外的结果……每个人都听说过投资者推高房价的说法，但一直缺乏真正有力的证据。”
“如果你回顾过去的回报和房价上涨情况，这种预期会自我实现，因为对资本增值的期待使你愿意支付更高的价格。”
投资者常声称他们试图以最低价格购入房产，但White表示数据并未体现这种行为，因为若如此，价格应会被压低。
他认为，这项研究凸显了银行业应更加重视客观分析和估值，而不是在上涨的市场中过度依赖过去的价格和算法估值。
“对许多投资者而言，获得债务融资是购买的先决条件，限制在可能被高估的价格下获得资金或许会有所帮助。”
“对于政策制定者——包括银行业、估值人员及投资顾问而言，需要考虑识别基本价值偏离的方法，而非过度依赖过去的市场表现。”
Auckland Property Investors Association总经理Sarina Gibbon表示，White的研究似乎描述的是投机者而非投资者。
“一名投机者购买房产是因为其价值潜力，希望自然的市场力量为其创造大部分涨幅，以便最终获利出售。投资者则在价值和收益间取得平衡，明白定期租金回报才是让房产有长期价值的关键。”
“至于投资者（或投机者）保持乐观并愿意支付更高价格，我在近20年的行业经验中，从未听说过有任何投资者主动愿意多付钱去买房。”
责任编辑：番茄捣蛋