利率降了，但部分房产投资者依然没有走出泥潭

后花园11月29日综合报道

根据 interest.co.nz 最新的住宅租金收益率和现金流计算，今年第三季度住宅投资物业的回报仍然不佳，尽管利率下降在一定程度上改善了投资者的现金流。

Interest.co.nz 跟踪新西兰房地产协会（REINZ）下四分位数销售价格和租赁押金的季度变化，计算出全国所有主要城市三居室独栋房和一居室/两居室单元房/公寓的总租金收益率。

该网站还使用上述数据来计算在支付抵押贷款后，租金收入的剩余金额，计算中的假设是：抵押贷款为下四分位数价格的 60%，期限为 20 年。

结果显示，三居室独栋房通常是糟糕投资。

对于三居室住房来说，全国范围内的下四分位数价格或中位数租金在三季度几乎没有变化。

全国三居室房屋的下四分位数价格从第二季度的 585,000 纽币小幅下降至第三季度的 580,000 纽币，而平均租金保持不变，为每周 650 纽币，这意味着总租金收益率也基本保持不变，为 5.8%。

唯一值得注意的变化是计算中使用的抵押贷款利率，从第二季度的 6.5% 下降到第三季度的 5.68%。

这大大增加了支付抵押贷款后剩余的现金盈余，从第二季度的每周 47 纽币增加到第三季度的每周 133 纽币。

虽然已经显着改善，但鉴于房东需要用现金盈余支付地税、保险和维护等费用，还要填补没有租客的空置期，这样的盈余水平依然非常低。

奥克兰、陶朗加和皇后镇等高成本地区的三居室住房情况更糟，租金收益率仍低于 5%，现金流仍为负值，好在现金流出量较第二季度有所减少。

这些数据表明，从现金流的角度来看，三居室住房是一项糟糕的投资。

两居室公寓的租金和售价都在下降。

下四分位数的价格从第二季度的 427,875 纽币下降到第三季度的 420,000 纽币，中位数租金从每周 600 纽币下降到 590 纽币。收益率保持不变，为 7.3%。

两居室公寓的亮点是抵押贷款利率下降，推动了现金盈余从每周 159 纽币上升到 184 纽币。这是三种房产类型中现金流最高的。

一居室公寓价格大幅上涨，因此收益率较低。

REINZ 数据中，全国一居室公寓的最低四分位价格大幅上涨，从第二季度的 215,000 纽币上涨至第三季度的 269,500 纽币（+25%），而中位租金则从每周 460 纽币略微下降至 450 纽币。总收益率从 11.1% 降至 8.7%。

较高的中位价格也拉低了现金盈余，从第二季度的每周 238 纽币下降至第三季度的每周 150 纽币。

一居室单元通常能够为投资者提供最佳租金回报，不过在某些地区（例如奥克兰市中心），海外学生占租户的很大比例，回报会受到高空置率的影响，因此不太稳定。

另外，在奥克兰市中心附近的社区，一居室公寓收益率达到惊人的19.5%，每周现金盈余334纽币。

需要指出的是，这些大部分是租赁产权房，价格极低。

但房东需要将大部分收益用于支付地租，这样一来，净回报就回到了正常区间。

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