最新新西兰投资房收益比较研究

        后花园新西兰房地产在线3月27日  新西兰Westpac的最新报告明确指出了在新西兰7个中心城市中，资本利得（即房产售出价-房产买入价）和毛收益率（即房产平均年租金收益/房产总投资额）最高的区域。从资本利得的角度看，奥克兰是无可争议的赢家；从投资房毛收益率的角度来看，南岛Dunedin是最有利可图的地方。

        奥克兰火热的房地产市场使其成为投资者获取资本利得的最佳地区，2013年一套3居室的住房价格上涨了14%-19%。

        然而，对更重视租金的长期投资者而言，新西兰南岛的Dunedin则无疑应该是首选。在毛收益率最高的10个区域中，Dunedin地区占了7个，其中，Forbury以8.3%的毛收益率成为投资业绩最佳的地区。

        Westpac银行零售业务总经理Ian Blair认为，对投资者而言，Dunedin非常适合房产出租，因为考虑其租金收入，此地的房产价格偏低；这得益于大量的学生租客，此地的房产租金被进一步地推高。

        基督城的重建使得该地的资本利得和收益率都非常高。一套位于基督城Hornby和Hei Hei的3居室能够分别获得14%和13.5%的收益率，而Addington区则在公寓房租赁市场中收益率排名第8，达6.5%。

        Blair指出，基督城的房产供应量的不足推动了资本利得的增长，而房产租赁市场则反映了人们对住房的强劲需求，这些需求既来自于当地居民，也来自于参与该城市重建的外来居民。“这就推动了出租房收益率的提高，尤其是在过去几年中，出租房收益率有惊人的增长。”

        Blair指出，Westpac以前也作过关于资本利得的报告，但加入了房产的租赁收益统计，这是第一次。由于贷款限速政策对低首付资金贷款的限制，使得部分首次购房者退出市场，投资者越来越多地进入填补了市场空白。他希望这份报告对投资者具有一定的指导意义。

        不过，投资者需要清晰了解自己究竟在追求什么。“因为追求毛收益率和追求资本利得需要完全不同的投资策略，投资者从一开始就应该明白这一点。资本利得关注的是短期（买卖差价）；而毛收益率则关注长期（租金回报）。”

        Westpac的报告重点考察了奥克兰、基督城、汉密尔顿、惠灵顿、Dunedin、Tanranga以及Palmerston North这几个地区的2居室公寓和3居室的房产投资收益。

        在房产租赁市场，出租3居室所获取毛收益率最高的10个区域中，其毛收益率介于6.8%-8.3%之间；而公寓房出租所获取毛收益率最高的10个区域中，其毛收益率介于6.4%-7.5%之间。

        公寓房出租所获取收益率最高的10个区域中，有5个都集中在奥克兰；而汉密尔顿的Melcille则居于这10个区域之首位。

        从资本利得的角度来看，奥克兰无疑是最大的赢家，无论是独立房还是公寓房。3居室独立房可获得最高资本利得的区域是Glen Innes，该资本利得折合年收益率为18.9%，而公寓房可获得最高资本利得的区域是Mount Wellington，该资本利得折合年收益率为16.2%。

        在奥克兰和基督城以外的新西兰其他地区，房产投资收益相对低了许多。

        在汉密尔顿，一套3居室独立房可获得最高资本利得的区域是Claudelands，该资本利得折合年收益率为4.8%；而在Dunedin，同样的住房可获得最高资本利得的区域是Brockville，折合年收益率为4.3%；在惠灵顿是Berhampore，折合年收益率为4.9%。

        Blar指出，Westpac的报告显示了新西兰房地产市场无疑是个多元化的市场，不同地区的房地产市场各不相同。

        投资于3居室独立房，其毛收益率最高的10个区域

Forbury (Dunedin) 8.3% 

South Dunedin 8.2% 

Cannons Creek (Wgt) 7.8% 

Corstorphine (Dunedin) 7.8% 

St Kilda (Dunedin) 7.4% 

Carlton Hill (Dunedin) 7.4% 

Wainuiomata (Wgtn) 7.1% 

North East Valley (Dun) 7.0% 

Brockville (Dunedin) 6.9% 

Parkvale (Tauranga) 6.8%

投资于3居室独立房，其资本利得最高的区域

Glen Innes (Akld) 18.9% 

New Windsor (Akld) 17.2% 

Hornby (ChCh) 14.0% 

Hei Hei (ChCh) 13.5% 

Berhampore (Wgtn) 4.9% 

Claudelands (Hamilton) 4.8% 

Brockville (Dunedin) 4.3% 

Ngaio (Wgtn) 3.6% 

Brookfield (Tauranga) 3.3% 

Kelvin Grove (Palmerston Nth) 2.7%

投资于2居室公寓房，其资本利得最高的区域

Mt Wellington (Akld) 16.2% 

New Lynn (Akld) 15.4% 

New Brighton (ChCh) 10.5% 

St Albans (ChCh) 10.4% 

St Andrews (Hamilton) 4.5% 

Upper Hutt (Wgtn) 2.8% 

Roslyn (Palmerston Nth) 2.3% 

St Kilda (Dunedin) 1.4% 

Mt Maunganui 1.2% 

Mt Victoria (Wgtn) 0.9%

        (说明：由于奥克兰在前十名单上占据绝对优势，因此表格的奥克兰区域只选择了比率最高的2个区，剩余的选择了全国其他区，以便于比较。)