房东们会落实他们涨房租的威胁吗？

Tony Alexander

3月23日的房产新政已经出台三个星期，投资者显然明确表达了意见，失望的声音显而易见，而最近的三个市场调查则清楚显示出投资者退场的迹象。

在mortgages.co.nz & Tony Alexander联合进行的贷款顾问月度调查报告中，净46%的贷款顾问称来咨询的投资者变少了，这是一个巨大的转变，一月份还有净24%的贷款顾问称来咨询的投资者变多了。最高峰是去年十月，当时净34%的贷款顾问接待了更多投资者。

在REINZ & Tony Alexander联合进行的房产中介月度调查报告中，净41%的中介认为市场中的投资者变少了，最高峰是去年十一月，当时净59%的中介反映投资者变多。此外，净11%的中介表示参加拍卖的人数在减少，净59%的中介称参观open home的人数在减少。

最后，在我的月度消费调查报告中，1500位受访者中净10%表示会削减投资房上的支出，而上月的报告显示净5%的投资者会多买房，去年十二月峰值时净13%的投资者表示会增加投入。

这些报告的结果告诉我们三件事：

首先，这轮新投资者入市的高峰期是去年第四季度早期到中期；第二，在此之后新投资者入市的脚步在放缓；第三，房产新政公布后，尤其是利息不能抵扣的政策出台后，投资者开始退却。

另一个专门针对投资者的调查吸引了大约4000人反馈，74%的投资者表示因为新政，会比原计划涨更多租金；32%称会因此减少买房；25%计划出售投资房。

调查的第二和第三个结果政府和首次购房者会非常乐见，但涨租会让租客们担忧。同一调查中28%租客表示房东已经告知要涨租抵消损失，18%称房东要出售投资房。

这些结果令人担忧，很多租客希望房东不要涨租，多想想资本增值和社会责任，而更多人希望政府不要随便介入市场，因为这会让事情变得更糟糕。

历史告诉我们，在政策变化影响收益的时候，房东们涨租或减少出租房供应的威胁并不是总能实现。但过去三年半平均租金上涨24%，同期因为政府政策导致房东的收入实际只上升11%，这一事实说明租客们应该能预期到新政让未来四年的房租上涨比原本的更高。

然而房租上涨会马上发生吗？这很难说。根据CoreLogic数据，三分之一房东买投资房的时候没有贷款，取消利息抵扣对这些人完全没有影响。很多房东自己也曾是租客，主要关注点在于资本的长期增值，在财政上能让自己享受退休生活，而非在这个过程中让收入最大化，让自己能够花费。

调查还显示，称房东已经告知涨租的租客中，50%表示租金上涨会超过10%。

现在评估房产新政对市场的影响还为时尚早，过去一周房产中介，贷款顾问，以及银行人员的反馈则显示，尽管投资者在退场，住房市场仍然忙碌，价格仍在上涨。

Tony Alexander是BNZ银行前首席经济学家，现独立经济顾问