崩盘声起！新西兰房市泡沫走势预测

后花园新闻部7月15日报道：

2008年的金融危机几乎让当时全球所有热门投资国家的房价腰斩，11 年后的今天，那么如果危机再次爆发，哪些国家的房价会暴跌，又有哪些国家的经济会遭到重创呢？

近日，彭博新闻社在其官网发布了一篇新闻：《那些房地产泡沫风险最大的国家》，里面一共罗列了23个热门投资国家的房价数据。

在这篇文章中，彭博一共提供了4组数据：房价租金比、房价收入比、房地产价格指数和家庭信贷比。

1. 房价租金比：房屋租售比是指在相同的时、空内，同一类别房屋租赁价格与出售价格间的比值。

2. 房价收入比：房价收入比是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。比值越大，居民家庭对住房的支付能力就越低。

3. 房地产价格指数：房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，用来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

4. 家庭债务比：家庭债务与GDP之比，用于衡量金融风险。

以下是彭博新闻社所用的数据，全部来自OECD（经合组织）：

从上面的表格中，我们可以看出，

新西兰的房价租金比为196.8，位居榜首；

加拿大以195.9位居次席。

新西兰的房价收入比为156.8，位居榜首；

加拿大以155.3位居次席。

在房地产价格指数的排名中，新西兰以121.9与荷兰并列第四，

排在前三位的分别是

葡萄牙（131.8）、

爱尔兰（127.6）、

和加拿大（124.1）。

在家庭信贷比这项排名中，新西兰以94位居第8，

排在前7位的分别为瑞士（128.7）、

澳大利亚（120.3）、

丹麦（115.4）、

荷兰（102）、

加拿大（100.7）、

挪威（99.9）

和韩国（97.7）。

综上所述，彭博新闻社认为，新西兰和加拿大是全球房地产泡沫风险最大的两个国家。

那么，真是这样吗？

早在今年6月下旬，为彭博本次报道提供数据的经合组织(OECD)就曾发布报告，指出未来可能对新西兰经济造成最大影响的潜在风险就来自房地产市场。

这份报告指出：“新西兰房价的持续上涨推动了家庭债务水平的升高，这已经成为新西兰国民经济发展的主要风险。”

这样的负面信息，再加上当前较低的清盘率，让不少业内人士都惶恐不安，仿佛市场真的要急转直下了。

对此，笔者认为，奥克兰房市近期的确较为低迷。但目前的冷却并不意味着奥克兰房市前景黯淡。因为从长期视角看，目前遇冷主要是因为新西兰房市最近5年的上涨已经使房价来到了一个阶段性高位（以奥克兰为例，根据REINZ的最新数据，近5年当地房价指数上涨了7.2%），市场需要休整和喘息。如果不间歇的连续上涨，势必透支未来更多的房价上涨空间。

此外，新西兰和国际环境变化：

本地银行收紧贷款、

LVR限贷政策、

海外买家购房禁令、

以及美国货币政策的调整，

会对新西兰房价造成影响。

不过，新西兰房价只会放慢增长的速度，房市不会轻易崩盘。

需要注意的是，潜在的买家依然在涌入新西兰——根据统计局的数据，净移民人数在眼下依然维持在历史高位。以奥克兰为例，每年新建的住房数量仅有7500套，远远无法满足人们的需求。

另外，业内普遍预计，新西兰央行将在今年下半年进一步降息。

在这样的背景下，可以预见，房市从长远来看，依然存在着上行压力。