悬着的心终于死了！新西兰楼市大杀器确定登场，这类买家或受空前打击

就目前情况看，不能说投资者正大肆返场，但至少在暗中蓄势，与联合政府的一系列政策改革不无关系。

根据新西兰央行（RBNZ）的数据，房地产投资者在2024年4月创下了三年来最大的月度抵押贷款份额。

RBNZ最新按借款人类型划分的月度抵押贷款数据显示，投资者在2024年4月借款总额为$59.27亿，占比19.9%。这一份额较上个月的17.9%有所增加，也是自2021年3月以来投资者份额最高的一次，当时投资者占据了21.8%的抵押贷款份额。

投资者份额增加发生在国家党领导联合政府发起改革之际，撤销了前任政府一系列被视为不利于房地产投资的政策。我们已经看到从4月1日开始恢复的利息抵扣，而所谓的明线测试将于7月1日恢复为原来的两年，并且还有一些租赁规则的变化即将到来，包括重新引入“无原因”终止定期租赁的规定。

投资者还将受益于即将到来的（7月1日）央行贷款价值比（LVR）规定的放松，尽管当然也有债务收入比（DTI）限制的引入。

最新的月度抵押贷款数据绝不意味着投资者大量回归仍然十分低迷的房地产市场，但它们确实表明了一个明显的兴趣激增，而该群体（投资者）在最近一段时间一直处于观望状态。

如果我们回到2023年12月，投资者在那个月只占到了抵押贷款总额的16.9%。投资者份额的最低点是去年1月的15.4%，但自2021年初以来，该群体一直在一个狭窄的15-18%范围内波动。三年来始终在观望。

当然，单独看百分比并不一定有太多意义，所以让我们将一些具体数字纳入计算。

投资者在4月借款的$118.2亿是自2022年3月以来该群体的最高月度总额。就抵押贷款数量而言，4月份的2,169笔投资者抵押贷款被2023年11月的总数超过，但除此之外，这是自2022年5月以来的最高值。

与2023年4月相比，投资者的借款金额增加了$4.64亿，增幅为64.6%。

截至2024年4月底，我们已经过去了一年的三分之一。值得比较的是，今年前四个月所有群体的借款总额为$202.9亿，比2023年同期增长了19.5%，但低于2022年前四个月的$233.66亿和2021年前四个月的$329.34亿。

因此，回到投资者。今年前四个月，他们借款$37.2亿，比2023年同期该群体的借款金额增长了31%。

再回到整体抵押贷款金额的份额，投资者在2015年平均占据了32%的抵押贷款份额，但在2022年和2023年，这一份额已经下降到了17%。

然而今年前四个月，这一百分比上升至18.3%。

那么，在这一切发生的同时，首次置业者（FHBs）又如何呢？数据显示他们在2015年的月度抵押贷款份额从仅有的10.5%上升到了2023年的23.6%。

首次置业者的份额在去年12月达到了最高点，为25.2%，目前看来似乎是峰值。

此后，首次置业者在总抵押贷款金额中的份额分别为2024年1月的24.1%、2月的22.6%、3月的22.2%和4月的21.3%。今年前四个月的平均份额为22.4%，低于2023年的23.6%。

这是否将成为一个新趋势的开始？值得在未来几个月密切关注这些数据。

表面上，在高利率的抑制下，房地产市场似乎很难再次起飞。而且由于央行上周再次对即将到来的降息进行了打击，可能要过一段时间才能看到真正的复苏迹象。

但事实上，投资者似乎正在悄然参与，这表明一旦利率开始下降，新西兰房地产市场有可能再次开始步入轨道。投资者将是关键。

尽管投资者活动开始出现趋于活跃的势头，但今天他们却迎来一个悲喜交加的消息。

一方面，央行宣布要放款贷款价值比（LVR）规定，另一方面，他们将启动债务收入比（DTI）限制。

DTI限制将对银行能够提供高DTI贷款（即高杠杆，借款人相对于其总收入或税前收入承担高额债务）设定限制。LVR限制则固定了他们能够提供低首付贷款的金额。

银行需要从2024年7月1日起遵守新的DTI和LVR限制。央行表示，这些限制将适用于新西兰住宅物业的新贷款，包括自住者和投资者。银行此前已被给予12个月的时间来准备其系统，以便可能实施DTI限制，具体包括：

1）自住者贷款的20%给予DTI比率超过6的借款人；以及

2）投资者贷款的20%给予DTI比率超过7的借款人。

LVR将放宽，以允许银行进行以下贷款：

1）自住者贷款的20%给予LVR大于80%的借款人；以及

2）投资者贷款的5%给予LVR大于70%的借款人。

当前的LVR设置为：

1）自住者贷款的LVR超过80%的限制为15%；

2）投资者贷款的LVR超过65%的限制为5%。

这些LVR限制将继续适用，直到2024年7月1日新的设置生效。

央行周二发布的低调公告是在中央银行经历了一个非常漫长且有时令人痛苦的过程之后。自2016年以来，央行多次表达对DT的兴趣，但遭遇了各种延迟，包括前国家党领导政府和工党领导政府的反对。

鉴于当下的抵押贷款市场条件，央行曾表示在DTI生效后，市场不会受到太大冲击。因为根据最新季度数据（截至三月季度），目前高DTI贷款的批准数量远低于提议的限制。

当然，在下一个住房市场上涨中，这种情况可能会发生变化，而且不久前高DTI贷款的数量还在飙升。因此，DTI限制将真正发挥作用的时候就是那个时候。

其实在央行正式确定DTI上线前，新西兰规模最大的抵押贷款中介公司之一已经发出警告，称DTI限制可能会对地产投资者造成过重打击。

John Bolton和David Cunningham是抵押贷款中介公司Squirrel的创始人和首席执行官，他们大体支持这一计划，但认为对投资者过于严格。

两人在3月指出，在近几年对投资者发放的贷款中，DTI系数超过7倍的放贷金额远远超过银行总放款额度的20%，而且还不包括2021年地产繁荣期。

“实际上只有从2022年开始，这一比例才舒适地处于限制之内，但是存在许多因素，括取消对出租物业的税收优惠，几乎完全排除了投资者。换句话说，过去两年并不是衡量该限制是否恰当的好指标。

“我们担心的是，7倍DTI限制可能会对投资者造成全面限制，无论处于市场的哪个阶段，因此我们建议8倍会更加合适。”

两人还认为银行会谨慎行事，实际发放的超限制贷款可能根本到不了20%。换句话说，投资者的融资环境将加倍艰难。

此外，一些投资者在出售房产时也可能遇到麻烦。

“与大多数贷款限制一样，债务收入比不仅仅在你购买房产时适用，当你想要出售房产或需要对你的贷款进行重大更改时，你的情况也会被重新评估。”

“我们向央行提出的担忧是关于那些在买房时未受债务收入比限制的投资者，但在出售时却将受到限制。”

“风险在于，投资者可能会在不知不觉中发现自己超出了限制，并且容易受到银行的行动，通过索取卖房所得来减少债务，以强行符合DTI限制。

“如果你已经出售了一处房产，想用那笔钱做其他事情，那将造成很大的困扰。”

对于贷款涉及多个银行的借款人来说，情况可能更加混乱。

“因为债务收入比是根据你整个投资组合计算的，而不是按照每处房产单独计算，如果你的债务收入比超过了某个贷款人的限制，那么你就在所有贷款人那里都超过了限制。”

房地产投资者和投资教练Steve Goody表示，上述规则对于拥有10套或更多房产的高现金流投资者来说可能是一份“礼物”。

“对于首次投资者来说不太有利，他们因为贷款价值比规则而需要巨额资产才能购买。”

不过他也强调，很多影响将取决于规则的细节和央行选择的排除项。

责任编辑：番茄捣蛋