银行降息大战正酣，购房贷款仍须谨慎

后花园新闻部7月29日报道：

本周在奥克兰所有成交的房产中，有一套占地1300多平米的4居以低于CV估值25%的价格成交。

座落在139 Triangle Road, Massey的这套房子标为“抵押权人出售”（Mortgagee Sale），也就是说，前屋主资金链断裂，无力还贷，房子被银行收回拍卖。

对于购房者来说，再没有比就在眼皮底下发生的事情更生动的一课了。

一周以来新西兰各大银行争相降息，经济学家们纷纷预测，最快下个月、最迟年底前，新西兰央行还可能两次降息，于是“眼前是贷款买房最佳时机”的声音再次响起。

作为辛辛苦苦挣钱的工薪族，该不该出手买房，要贷多少款，这可是关系到全家未来许多年生活质量的大事。这时头脑一热，甚至加杠杆放手一搏，也许很快就要追悔莫及。

今天咱们不妨看看关于贷款买房这件大事，本周都有哪些信息不容错过。

家有余粮，心里不慌

对于准备购房的普通家庭来说，买房时需要借贷多少才比较稳妥呢？

美国纽约摩根大通研究所本周六发布的研究报告说，要避免抵押贷款违约，最关键的是留够几个月还贷的钱。

也就是说，比起房屋净值、收入水平和还贷压力，确保现金流是避免贷款违约更为重要的考虑因素。

传统上，大家都认为贷款买房时多交首付，尽可能减少还贷压力，就能有效避免违约风险，但这篇文章指出，较低的首付可以带来更好的流动性，要保证银行里有足够的存款应对风险。

摩根大通跟踪了客户的还贷情况，发现在三年还贷过程中，那些只在银行留有足够还一期贷款的资金的人当中有1.8%出现违约；而那些留有三到四期还贷所需资金的人当中，违约率只有0.3%。

房地产网站OneRoof在报道这一研究时说，央行数据显示，到今年5月为止，全新西兰房贷总额已达到2657亿纽币，比上一年度增长6.3%，比2014年更是猛增了38%。平均每笔住房抵押贷款为51.4万纽币。

Mortgage Lab的分析师Rupert Gough说，大约50-60%的新西兰贷款买房者没有存够三个月还贷的钱，“这么高的数字令人十分担忧”。

银行降息大战

比起摩根大通的研究，本周新西兰各大银行的降息大战无疑更吸引眼球。

周五，ASB宣布继BNZ、Westpac和ANZ之后，把两年固定利率调低至3.79%，一年固定利率也调到了3.85%。

几小时后，此前一直苦守着更高利率的Kiwibank也不得不宣布降息，不但两年固定利率调至3.79%，从下周一（7月29日）起，连一年固定利率也降到3.79%，这也是汇丰银行给卓越理财客户提供的优惠利率。

不过，在所有银行的贷款利率中，最低的仍是中国建行此前提出的3.65%两年固定利率。

财经网站interest.co.nz的David Chaston分析说，很少看到各大银行把一年和两年的固定利率都设在同一水平，在房地产市场春季回暖开始之前就展开如此激烈的降息大战更为罕见。

他说，这时贷款人期望春季到来时利率还会更低的想法情有可原。

OCR可能再降

自今年5月初新西兰央行将官方现金利率（Official Cash Rate，简称OCR）降到1.5%以来，一直维持着这个较低的水平。

在各项经济指标不容乐观的背景下，Westpac本周四也加入ASB、ANZ和BNZ之列，新西兰四大银行都认为央行降息势在难免。

Westpac首席经济学家Dominick Stephens说：“我们此前预计，由于采取了财政刺激和降息等措施，今年中期经济有望回升。但是近期数据表明新西兰的经济增长仍然缓慢。”

他说，商业信心低迷、汇率波动，以及全球经济遇挫等因素都将迫使央行采取大动作。

他预测，央行将在9月降息，如果就业市场继续疲软，11月OCR甚至可能降到0.75%。

银行贷款利率下降空间有限

随着OCR下降，新西兰购房者有可能等到银行贷款利率降到零的那一天吗？

目前来看，这恐怕不太可能。

Westpac的Stephens指出，OCR越接近于零，对房贷利率的影响就越小。

前ANZ首席经济学家Cameron Bagrie则说，人们可能会欢迎降低利率的想法，但要使房贷利率下降到2%，需要经历“地狱式的经济衰退”，在这种情景中，有很多人会丢了工作。

而要想让房贷利率降到1%，经济学家们认为这恐怕只会出现在“大规模灾难”当中。

说一千道一万，贷款买房要考虑的因素很多，目前来看，房贷利率虽然有望继续下降到3%左右，但如果你已踏破铁鞋终于相中了一所理想的房子，也最好别因为等着更低利率而耽误了买房的时机。