DTI浮出水面，BNZ今日上线即刻生效，置业者遭迎头重创
后花园10月28日报道：
多家贷款中介机构今早收到BNZ官方来函，告知引入DTI限贷政策，即日生效。
据拥有14年从业经验的资深贷款中介Marchy Pang整理，新政内容主要包含以下两点：
第一，在现有偿贷能力评估的基础上，将最高贷款金额设置为收入总额的6倍；
第二，租金收入的计算占比由80%下调为70%。
新政实施后，置业者的贷款额度将首当其冲受到冲击。
Marchy举了一个例子，如果一对奥克兰夫妇年收入为$15万，打算购买总价在$125万左右的住宅，DTI生效前通常可贷收入总额的7至7.5倍，$100万轻松拿下，而生效后至多可贷$90万（$15万 x 6倍）。
换言之，如果购买目标不变，首付需多出$10万。
消息一出，市场风声鹤唳，贷款中介也在今早马不停蹄，评估新政对客户的潜在影响。
据Marchy透露，BNZ是新西兰首家公开上线DTI新政的银行。
“ASB其实在去年9月就已经内部启用DTI，但对贷款中介并没有公开要求。”
BNZ何为突然引入DTI？
今年以来，政府和央行已多次出手打击住房投资，抑制房价上涨。既然如此，BNZ为何又选择突然上线DTI？
Marchy认为，BNZ的决定与央行涨息密不可分。
“央行涨息后，买家贷款成本加重，其偿贷能力也会受到影响，为降低金融风险，银行只能对客户提出更高要求，确保市场稳定。”
上述观点与奥克兰投资专家阿海的看法一致，据他介绍，银行内部评估客户偿贷能力的测试利率也在提高。以BNZ为例，已由6.25%提升至6.5%。
阿海还认为，BNZ的决定其实并不突然。
“央行早就在向各家银行展开行业咨询，BNZ选择在这个时候上线DTI，说明行业咨询已经达成一致，银行只是顺势而为，提前拥抱变化。”
谁受害，谁获益？
过去一年中，江湖上始终有DTI的传说，却迟迟不见踪影。究其原因，DTI打击面过广、针对性不强是其最大缺点。
毕竟政府曾多次强调，调控住宅市场旨在打击投资者，给更多首次置业者提供实惠。
那么，此次DTI政策有利于实现相关目标吗？
对此，Marchy和阿海均持悲观看法。
从长远看，DTI是央行为住宅市场泼的一盆冷水，有利于平稳房价，但从近期看，对首次置业者很可能弊大于利。
如前文所引例子，DTI新政将导致一个奥克兰普通家庭在首次置业时多掏$10万首付，相当于家庭年收入的2/3，并不是个小数目。如果拿不出，买家只能降低购房预期。
此外由于租金计算占比降低，投资者的贷款能力也会极大受限。
一旦买家购买力下降，开发商必然会遭受连带影响，出现市场倒逼。
阿海指出，开发商本就在承担通胀带来的成本压力，如果房子卖不出高价，必将蒙受损失。
“未来开发商可能会建造更多小户型、高密度住宅，控制总价。”
房价会跌吗？
在BNZ打响新西兰DTI新政的第一枪后，Marchy认为其他银行将相继跟进。
“现在银行几乎一周一个政策，每周都在变。”
对此，阿海提供了一组对比数据。
最近3个月，一年期房贷利率从2.19%涨到3.24%，涨幅接近50%；而在2007/08年度，类似涨幅却在金融危机爆发前花了12至14个月时间，涨息速度之快可见一斑。
至于房价，Marchy认为短期内不会立刻下跌，但上涨空间一定会受到挤压。
而在阿海看来，如果银行全面跟进，房价最坏情况下可能出现5%至10%的降幅。
“和2017至2019年一样，再次进入市场寒冬。”
除了住宅市场，阿海担心新西兰的整体经济也会因此受到拖累，因为地产行业实为国民经济中举足轻重的一环，且近年来有不断走强的趋势。
统计局一份2019年数据显示，当年GDP总额为$3067亿，其中租赁和地产服务行业对GDP的贡献仅次于专业科技服务，总量$220亿，排名第二；建筑业贡献总量为$204亿，排名第四。
作为住宅市场直接关联行业，两者总额对GDP占比已接近14%，且未计入金融、零售等其他关联行业。
贷款大环境趋紧
除了已经浮出水面的LVR和DTI，政府也将在法律层面进一步收紧信贷。
此前因Delta疫情爆发，原定10月生效的「信贷合同和消费者金融法案」（CCCFA）被推迟至12月1日，该法案旨在强化贷款方对借款方偿贷能力的审查。按照阿海的说法，以前客户只需对银行填表报备生活开销，现在则必须接受查验核实，流程更为复杂。
不过他同时透露，市场其实已经在提早消化政策，很多银行都赶在法律生效之前上线新规。
虽然DTI来势汹汹，阿海却表示央行还留有一张王牌，即取消只还利息（interest only）贷款。
“一旦实施，房价下跌更不可想象。”
Marchy提醒有意置业的买家，一定要及时与银行和贷款中介联系，掌握最新信息，评估贷款影响。如已经取得预批，则要尽快出手。
另外，他也建议广大业主作好涨息心理建设，因为新西兰的历史低息已经一去不复返。
责编：番茄捣蛋
