南财快评：目前称楼市现拐点为时尚早

作者：李一戈

当前楼市正在呈现真正的稳定态势。 国家统计局发布的2019年8月份70个大中城市房价数据显示，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落。

三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升；同比涨幅均回落。

值得注意的是，一线城市二手住宅销售价格同比下降0.2%，是去年6月以来的首次转降。而二手房市场历来是情绪指数最敏感的，它是否预示着新房价格将步其后尘？还需要未来两个月运行情况的观察。 我说过,观察楼市上行或下行趋势的确立，需要三个月及以上的数据来印证。今年来看，无论是新房还是二手房，均不足以找到这个确证。有专家根据20个城市的二手房价格连续3个月环比涨幅回落，认为楼市已出现拐点，是缺乏充分依据的。

即使是按此逻辑简单推导，在70个大中城市里，至少也需要一半以上城市（35个城市）连续3个月房价指数下行，才能说下行趋势确立；二手房下行趋势确立后，如果新房市场下行趋势也随之确立，才能说整个房地产市场的下行趋势得以确立。目前称楼市已现拐点，为时尚早。 但最近的另一个现象需要密切关注。 根据21世纪经济报道消息，8月全国商品房销售面积为13066万平方米，无论环比和同比均出现增长，但当月的销售金额达到12211亿元，低于7月的水平。照此计算，8月全国商品房平均交易价格为9346元／平方米，比7月的9590元／平方米有所下降。

也就是说，8月份全国商品房销售市场，出现了量升价跌的局面。这是为什么？抛开商品房的结构性因素（比如不排除保障性安居住房占比增大），最显见的理由，是一批房企开始了打折促销。全国知名房企如恒大率先在全国500多个楼盘以较大折扣促销，随后是一些中小房企也以“全员销售”的行动加入战团。 新房促销有一定的滞后性，原因在于，从认购到签正式合同，再到过网签，需要时间。所以，上文所说的8月全国商品房平均售价低于7月的数据，并没有及时反映在国家统计局刚公布的8月数据里。

此外，国家统计局是抽样调查，即使9月份的数据也未必如此直观。人们的直观感受与正式统计数字总是会有一定的差别。 主流舆论普遍认为，今年楼市的金九银十不可期待。理由是严厉调控在继续，尤其是房地产融资在不断收紧。这令一些负债率较高、对外部融资渠道较为依赖的房企格外紧张。不过，银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上说，“监管部门没有控制房地产企业贷款增量”。

未来几个月，房企应该将重心放在销售上来。业内人士认为，现金存量不足的房企应采取尽可能的手段，打折促销，回笼资金。而资金较为富足的房企，则不妨两眼扫视，一边紧盯低溢价率的优质土地，一边紧盯并购机会。

对刚需购房者来说，买房的机会正在出现。

记者:张敏；21数据新闻实验室

研究员：吴桂兴、毕凤至；南财快评

作者：李一戈

（责任编辑：Aimee）