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说好的学区没有了,过百华人买家欲哭无泪!这三个坑,得小心啦!

新西兰May-akda: 逸居新西兰
说好的学区没有了,过百华人买家欲哭无泪!这三个坑,得小心啦!
Buod北岸10分小学Albany Primary School5月份拟定了新的学区范围,计划于2019年12月18日生效。

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北岸10分小学Albany Primary School5月份拟定了新的学区范围,计划于2019年12月18日生效。



一些区域的住宅被划出了学区。



学区调整,不但孩子上学受影响,房子的价值可能也会缩水。



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调整前的Albany小学学区



值得注意的是,Albany小学此次调整学区,将Albany中心商圈以及18号高速以南的片区划出了学区。



而Albany中心商圈周围,有好几个大型公寓楼盘,既有在建的,也有刚竣工不久的。



其中有大量华人买家!既有新西兰的,也有海外的。



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Albany Westfield购物中心



随着奥克兰人口增加,高密度住宅未来将会越来越多。



然而人口密度增加了,学校数量却没变。




过去一个班级十几、二十几个学生。公寓建起来,人口密度骤增,班级学生数量可能就翻倍了。



老师不堪重负,而教学质量也会下降。最终受影响的,还是学生自己。



此次Albany小学调整学区,也从另一个角度说明购买公寓要当心几个风险。



一,学区调整



华人在买房的时候,学区是刚需。许多公寓在预售的时候,也会拿学区做卖点。



然而随着公寓的落成,学区内的人口密度在几年间暴涨,对大部分学校来说都是无法承受之重。实在撑不住,就只有重新划学区。



Auckland Grammar和Mt Albert Grammar等学校也重新划过学区,也是将很多新建的公寓楼排除在学区外。



二,项目流产,楼没盖起来



相比单层别墅,公寓对资金和技术的要求都更高。奥克兰建房工人本就不够,能建高层公寓的工人更少。



有时候因为建筑许可发放延误、工人无法按时到位等原因,项目开工的工期延误。偏巧这时候建材涨价,项目按照预售价格亏钱。这时候有的开发商选择让买家加价,也有的项目干脆就退钱不盖了。



笔者一个朋友2015年曾买了Brownsbay一个楼盘的楼花。70余万的两室公寓,本来这个价格也可以买一套类似面积的Unit的。他们就是看重了公寓的地段才决定买楼花的。



结果8个月后,项目还没开工就宣布流产。虽然退了订金,但大半年过去,房价又上了一个台阶。



三,建设周期长,房市由牛转熊



公寓的购买人群,既有自住买家,也有投资买家。公寓从楼花预售到最终竣工,很可能要2-3年时间;而新西兰大选每3年一次,其中的政治风险不可不知。



此次被Albany小学划出学区的楼盘中,就有2018年才竣工的楼盘。买家在2015年买楼花的时候,房价还在节节上涨。但2017年工党上台之后,奥克兰房产市场遇冷,那些原打算在竣工时卖掉楼花赚一笔就走的投资者全数套牢。



放眼未来,奥克兰人口还将增长,而高密度住宅必将大行其道。只是对于购买公寓的潜在风险,买家不可不知!


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