这是一个危险的信号，奥克兰房屋供需关系正发生颠覆性变化！

后花园2020年11月24日报道：曾几何时，只要一讨论奥克兰房价居高不下的原因，我们就要提到“住房供不应求”这个理由。然而，最新的人口增长和住宅完工数据表明，在过去两年，奥克兰新房的修建数量已经超过了同期人口增长所带来的居住需求。

新西兰统计局的最新数据显示，截至2020年6月之前的12个月里，奥克兰人口增长36900人，按照每户平均居住2.89人的标准（2018人口普查）计算，在此期间，奥克兰住房存量需要增加12,768套。但奥克兰市议会的数据显示，在这一年中，足足有14,353套新房竣工，这意味着有1585套新房将沦为过剩住宅。

在截至2019年6月之前的12个月里，类似的趋势也很明显，当时奥克兰人口增长了25700人，创造了8892套住房的额外需求。但在这段时间，共有10,080套新房建成，这意味着有1188套过剩住宅。

这些数据表明，在过去的两年里，奥克兰新房的完工数量已经超过了人口增长所带来的居住需求。

然而，这一点在市场上却并不明显，这是因为过去几年奥克兰的住房一直供不应求，创造了巨大的缺口。因此，在建住房的累积数量，依然无法填补过去几年累积的需求缺口。最终导致目前的住房供应仍然较为紧张。

新西兰统计局的数据显示，在截至2015年6月之前的12个月里，住房短缺数量达到峰值，为8919套/年，而在截至2018年6月之前的12个月里，这一数字已经稳步下降至3434套。不过，在截至2018年6月之前的5年时间里，累计的住房短缺数量则高达34150套。

但这一趋势在2019年发生逆转，完工的住宅数量从那时起开始超过人口的增长速度。

这意味着，尽管奥克兰的房屋数量依然有所短缺，但短缺现象已经开始缓解。可能再需要几年时间，就能让房屋供需恢复平衡。

目前，奥克兰新房的完工数量仍在上升，新房建筑许可的发放数量也在强劲增长，这表明奥克兰的新房开发数量在未来几年将继续增加。种种迹象表明，在今后几年，住房累积短缺数量的下降速度将继续加快。

然而，目前暂时难以确定未来的住房需求。新西兰统计局的数据显示，奥克兰人口的自然增长（出生人数减去死亡人数）一直较为稳定，平均每年约为12,800人。但该地区人口的机械增长却存在着很大的不确定性。研究显示，近年来离开奥克兰到新西兰其他地方居住的人数要多于从新西兰其他地方搬到奥克兰的人数。截至今年6月之前的12个月里，奥克兰国内净移民减少1.26万人，高于此前12个月的1.18万人，这几乎抵消了人口的自然增长。这意味着，该地区的人口增长几乎完全由海外移民导致。截至今年6月之前的12个月里，由于海外移民的涌入，奥克兰当地人口净增36,900人，较前去年同期的257,00人大幅上升。

之前有调查显示，未来两年将有50万kiwi回流新西兰，其中大部分人将在奥克兰定居。不过，假如这一切并没有真正发生，那么在住房供应显著增加的情况下，相信当地累积的住房短缺情况将得到极大缓解。

对于很多打算买地建房的开发商来说，这可能是一个危险的信号！您怎么看？

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（责编：Roy Liu）