这是一个危险信号！泡沫即将见顶！苦日子要来了！这群人将被凶狠收割！太惨烈了！

后花园2021年7月2日报道：近日，世界最大的人力资源管理咨询机构———美世咨询公司（Mercer）公布了“2021年城市生活成本排名”。

据悉，该排名是一份关于城市生活费用指数的调查报告，覆盖了全球209个大城市，主要衡量的是海外员工在当地的生活成本，包括住房、食品、服装、日用品以及交通和娱乐，是众多跨国公司和政府作为确定海外员工津贴的重要依据。

值得一提的是，奥克兰在今年位列第70，比去年的排名（第103名）攀升了33名！这说明，新西兰的生活成本在过去一年经历了一番暴涨！

这波生活成本的飙升，从某种角度来说，是由大规模印钞所导致。

一场旷日持久的疫情，不仅夺走了很多人的生命，也让全世界陷入了前所未有的混乱。为了挽救经济，各国纷纷开启货币超发的宽松模式。特别是美国，一次就拿出了2万亿美元，这一纾困计划的投入金额已经相当于美国政府年度预算的一半。

货币的泛滥，也让全球通胀达到了高点。比如，今年5月，美国通胀达到了历史顶峰的5%。而BNZ的经济学家则预测，新西兰在今年晚些时候的实际通胀率也将接近3％。

在大规模财政和货币刺激的作用下，很多国家的财政赤字都达到前所未有的高度，而各国的房价也开始应声上涨。比如，美国和部分欧洲国家的房价纷纷打破记录，新西兰的房价也创造了历史新高。

最新一期CoreLogic房价指数显示，今年6月，新西兰全国的房屋均价为$906,532。这一数字不仅在在过去12个月飙升了22.8%，更是一举创下历史最高记录——全国均价第一次突破$90万大关！

在这样的背景下，彭博社发布罕见预警，称全球房价正面临2008年次贷危机以来的最大泡沫。而在世界房价泡沫排名中，新西兰位居第一，被评为全球泡沫最大的市场。

据悉，这份排名一共用五个标准对各国的房地产市场进行评级。这五个标准分别为：房价与租金比、房价与收入比、实际房价增长、名义房价增长和年度信贷增长。

其中，新西兰的房价与租金比（211.1）、房价与收入比（166.6）、实际房价增长（13.2%）和名义房价增长（14.5%）均为全球最高。

即便是新西兰的年度信贷增长没有达到全球最高水平，但在过去几个月，新西兰的贷款发放量正以井喷的速度上涨。与去年同期相比，今年5月房贷发放量同比上涨11.4%。这一数字也超过了今年4月的同比涨幅（11%），成为自2008年2月以来，新西兰房贷发放量的最大年度涨幅！

根据新西兰央行的统计，今年5月的房屋贷款发放量环比增加$39亿，让全新西兰的房贷发放量上涨至 $3147.44亿。其中，有$3107.72亿由银行发放，剩下的$39.72亿由非银行金融机构发放。

这一切，不由得让人想到了日本房产泡沫破裂的悲剧。上世纪80年代，是日本经济发展的黄金时期，也是日本房价暴涨的时代。在当时，日本陷入了全民买地炒房的狂潮。在人多地少的日本，人们坚信土地永远是稀缺的。

当时日本政府为促使房地产的发展，奉行极为宽松的货币政策。贷款利率极低，鼓励居民贷款购房，银行为了盈利将大笔资金源源不断地贷给房产投资者。根据统计，在1985年到1987年间，日本的银行贷款增加了10％，其中房贷增加了20％以上。与此同时，短短几年的时间里，日本城市的地价翻了三倍。

终于，危机在人们情绪最为高涨的时候悄然而至。日本房价在1991年达到顶点之后，开始一路暴跌。由于之前的疯狂借贷，金融杠杆已经被撬动到无以复加的地步，银行为规避风险，纷纷要求投资者偿还贷款，投资者由于现金流的断裂而不得不变卖房产。随着大批房屋在市场上被抛售，房价也大幅下跌，一时间，无数投资者竞相购买的房产变成了负资产。日本经济也在这个过程中，出现了严重的衰退。

当然，新西兰不是日本，两国国情不同。今日的新西兰与当年的日本，无论从泡沫起因、政府政策、全球经济环境都完全不一样，并不能同日而语！

比如，新西兰早已出台了一系列控制金融风险的政策，虽然最近一年的房贷发放量在节节攀升，但各大银行对贷款申请人的审核标准也有所提高。而疫情期间的避险情绪，让无数资金流入房市，房市的稳定，是政府、金融机构、地产从业者和屋主的共同利益所在，新西兰房价比以往任何时候都更具韧性，新西兰房市不会崩盘。

但是，通胀泡沫即将见顶也是一个不争的事实。

上周五，国际评级机构标准普尔针对新西兰发布预警——由于新西兰房价在最近一年经历了史无前例的急剧增长，这让新西兰金融机构的风险正与日俱增。如果房价飙升的势头保持不变，那么未来两年新西兰银行业或将面临更高风险。

标普对新西兰的银行业国家风险评估（BICRA）

在这样的背景下，新西兰各大银行纷纷未雨绸缪，集体上调了长期固定房贷利率。近日，新西兰一年期的掉期利率从0.36%上涨至0.50%，两年期的掉期利率从0.52%上涨至0.79%。如此看来，短期固定利率的上涨也是大势所趋，唯一的悬念是何时上涨。

一旦房贷利率在未来全面上调，不少高杠杆家庭的现金流可能会面临压力，对于这部分人来说，苦日子快要来了！而一些境遇不堪者甚至将会面临被市场凶狠收割的惨烈局面！

（责编：Roy Liu）