新西兰“超级祖母房”免批上路，对住房危机有多大帮助？

后花园6月6日综合报道：

作为资源管理改革的一部分，新西兰政府即将允许建造“超大号Granny Flat”（附属小型住宅）无需申请许可，预计未来十年可新增1.3万套住房，为家庭提供更多选择。

这确实是减少监管壁垒的一项实质性进展。但面对当前严重的住房危机，我们不得不问：如此渐进式的改革是否足以带来有意义的改变？

新增住房数量有限

数据显示，在当前每年批出4万至5万套新建住房许可的基础上，这些70平方米的Granny Flat仅能增加2.6%的住房供应量。

在住房压力最大的奥克兰，每年或仅新增约300套，对某些家庭来说或有帮助，但从全国来看，这一增量微不足道。

Granny Flat建造成本不低

建造一个基本的70平方米Granny Flat成本约为$20万至$30万，若加上场地施工、管线接驳和建筑师监管，总成本接近上限。

按照当前利率，贷款$25万意味着每周需还款约$480。与此同时，市场租金可达$500–$600，但这取决于市场最理想的条件。

因此，对于已有房产资产的人来说，这是一项可行的投资；但对于寻求可负担住房的年轻家庭、基础工人或新移民来说，现实意义有限。

这种局面再次反映出市场导向型住房政策的典型问题：本意是改善可负担性，却往往惠及已有资本者。

基础设施压力难解

每个Granny Flat都需要完整的供水、排污和雨水系统连接。虽然开发贡献费有助于资助升级，但新西兰现有水基础设施未来30年缺口高达$1200亿至$1850亿。

在旧城区，这些新单位最有可能出现的区域，挑战尤其严重。基督城的真空污水系统已趋饱和，奥克兰遇大雨易溢流，惠灵顿的老旧管道早已超负荷。而新增分散式单元将加剧网络压力，仅靠资金难以解决。

交通系统也面临类似压力。全国取消最小车位配比要求后，这些新单位可能加剧路边停车需求和本地交通压力。尽管部分住户或使用公共交通，但新西兰平均每千人拥有837辆车，说明大多数人仍依赖私家车。

国际经验也有限

美国加州2017年通过附属住宅法案后，许可数量从2016年的1000套增至2019年的1.3万套，但受制于成本与基础设施限制，实际完工率仅约60%。

澳大利亚城市亦出现类似趋势：尽管监管宽松，但仅13%-23%的合适物业最终新增了次级住宅。成本与基础设施依然是主要瓶颈。

本地奥克兰自《统一规划》以来，每年审批300–400套次级住宅，允许70平米、一层、无需许可的新政策或能略有提升，但受制于成本和容量限制，增长仍有限。

资产价值转移的另一种形式

这项政策的最大受益者是现有房东，他们无需竞标或公示即可获得新开发权。虽然这种权利扩张或可由其带来的住房增益合理化，但本质上是一种财富转移。

Granny Flat通常可在房价中反映其建造成本，房东除可获得租金收益，还可享资本增值。

对租房者来说，能否受益则取决于单位数量及租金水平。次级住宅的租金通常比同类独立住宅低20%-30%，适合单身或情侣，但对需要更大空间的家庭帮助有限。

城市形态仍偏保守

从政策设计看，政府似乎更接受一种“温和的”城市密度提升。单层限制、2米边界退距、独栋要求等，都决定了这类住宅是最低效的密度提升方式。

原本可以允许相邻住宅共用墙体、采用双层设计，更节省土地，但该政策仍偏向维持郊区外观，仅带来最小限度的住房增长。

对住房危机的温和回应

该政策体现出新西兰政府对住房危机的回应方式：承认问题，却采取温和改革。

虽然供应严重不足，与其他国家相比，中密度开发仍未真正实现。据估算，若全面提升城市密度，可容纳约18万个家庭。

当然，也应看到此政策的积极之处：它减少了官僚流程、带来一定新增住房，并赋予房东更多自主选择权。

但问题并非这项新政策是否应被支持，而是政府是否愿意出台更具规模、力度匹配危机程度的系统性改革。

责任编辑：番茄捣蛋