青客公寓上市前夕大幅下调发行规模，对后续长租公寓上市或产生冲击

IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合计持有36.9%的股份。此外，凯欣资本及其关联实体总共持有30.6%的股份，为最大机构投资人，而纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

IPO后，高管和董事合计将持有34.8%的股份并拥有80.5%的投票权，凯欣资本的持股比例将降至28.9%并拥有8.6%的投票权。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房间，其中，上海为主要市场，拥有超过6万件房源。

不过，由于青客公寓倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓。因此在客单价上，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。

截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。

2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA为-6420万元和-2.21亿元人民币。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

除了通过收租获得收入，青客公寓还在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。

值得一提的是，与诸多长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，即租户可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。

截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，而其租户的65%均使用了租金贷服务。

青客公寓在招股书中表示，此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。