470亿美元估值的WeWork从未盈利，但也要上市了
招股书终于出炉，WeWork的控股公司The We Company预计最快于9月挂牌。
Lyft与Uber之后，美国股市又将迎来一家从未盈利但估值超高的公司。以470亿美元的估值，WeWork足以创造今年继Uber之后的美股第二大IPO。
WeWork的估值一直在伴随着质疑增长。去年4月，WeWork的估值还是200亿，当时的质疑声已经不绝于耳，但一年后价格还是翻了一倍。这里面有软银不少功劳。
自2011年诞生以来，WeWork已经募集了120亿美元的资金，其中大多数来自软银。2019年之前，软银共向WeWork投资了80亿美元，其中包括去年11月投资的30亿美元。去年12月，软银还计划向WeWork继续注资160亿美元，但今年1月，注资金额被削减到了接近20亿美元。
招股书显示，今年上半年，WeWork收入15亿美元，净亏损9亿美元。2017年，WeWork收入8.86亿美元，净亏损9.33亿美元；2018年收入18.2亿美元，同比增加105.4％，净亏损19亿美元，同比增加103.6％。
WeWork难以压低的成本是由它较重的商业模式决定的：从地产商手里拿楼，签下长期租约，自己花钱改造，然后再向外出租工位。随着规模扩大，拿楼和改造的成本也会越来越高。招股书显示，截至今年初，Wework长期租约合同高达140亿美元，该公司签署的未来最低租赁支付义务也有472亿美元。
现在，WeWork账上仅有24.73亿现金类资产，仍然非常依赖融资。据路透社报道，WeWork计划通过IPO募资30至40亿美元。在这之前，它已经从摩根大通、高盛等金融机构获得了60亿美元的信贷额度。一百亿美元如果顺利到手，可以让WeWork的债务压力暂时减轻。
但到底能不能筹集这么多钱还值得怀疑。去年5月，由于投资过多、长期负现金流以及租赁合同久期的不匹配，标普和惠誉公司给予WeWork的债券“垃圾”评级，认为其抵御经济周期风险的能力薄弱。另外，今年与它风格类似的两家公司，Uber和Lyft的IPO也都不太理想。
5月，Uber以820亿美元的估值上市，远未达到去年9月华尔街银行家们1200亿美元的预期。比它早一步上市的Lyft更是在上市第二日股价下跌近12%，跌破发行价，至今也没涨回发行价72美元。
投资人们对这种蓝图远大但囊中羞涩的公司没那么多耐心了。
按软银财报中提到的从投资Uber中获得的约38亿美元的收益可以算出，软银的投资回报率仅为3.6倍。而20年前亚马逊和eBay上市时，给投资人带来的平均收益率分别为32倍和68倍。
据招股书，软银在Wework是除创始人外持股比例最大的股东，但CEO亚当·诺伊曼（Adam Neumann）还是牢牢控制整个公司，并将在上市后获得超过一半的投票权。
亚当·诺伊曼是WeWork上市前投资人心中的另一不确定因素，他曾把自己的房产租给WeWork，并赚取了数百万美元。另外，赶在IPO前，诺伊曼已提前套现7亿美元。他的妻子Rebekah Paltrow Neuman被指定为公司继任者之一。现在，她已经是WeWork的关联业务WeGrow的CEO，而这种家族企业作风并不招华尔街喜欢。
今年5月，WeWork一季度财报电话会议上，亚当·诺伊曼说：“我们花10亿美元，可以增加23.6万张办公桌，边际贡献率能达到27%。所以未来15年，10亿美元将带来247亿美元的边际收益。我们在打造能够产生现金流的产品，而不是在价格战中提供更高的薪水和折扣。”
