2018年上海住房消费走势

二手篇

近五年，上海市成交124万套二手房，3倍于新房交易量，上海市的住宅交易市场，早已进入存量房时代。对于存量房时代的上海，六成业主卖房后会选择买房。2018年，我们将上海置换客户作为了重点研究客群，对他们的需求、偏好、换房节奏开启了一轮洞察；同时我们也关注二手市场风险，认为目前上海整体家庭债务风险较低，但首次置业群体的高杠杆风险不容忽视；尤其对于二手房投资客，在投资预期扭转的后调控时期，也面临巨大隐忧。

「市场回归理性的后调控时代」

自2017年5月起，上海市二手房市场结束了长达两年的快速上升期，开始持续回落，量价齐跌。截止2018年12月，上海市二手房成交量比2016年腰斩，价格已达两年内最低；市内新房持续限价销售，部分地区出现新房、二手房价倒挂现象。

量涨价跌，房价跌回2016年

2008年以来，上海二手房市场年均成交量约为20万套/年。2018的成交量仍处于历史低位，仅高于2008年和2010、2011年、2017年的全年成交水平。

上海市目前的住宅存量为780万套，过去11年平均成交量为20万套，换手率为2.56%；今年全年上海市二手房成交量预计不超过16万套，换手率不超过2%，处于历史较低水平。

从价格角度来看，上海市二手房价在2017年4月达到高点，随后持续下降，达到近28个月的最低点。根据上海链家成交数据，2018年11月的成交均价为4.63万元/平米，相比17年4月高点的5.77万元/平米下跌近20%，已跌回到16年Q3的平均水平。

交易周期变长，议价空间变大

2018年12月上海链家客源成交周期为51.2天，比近两年低点拉长25.1天，上涨幅度达到96%。房源成交周期为115.8天，比低点拉长54天，上涨幅度达86%。

自2018年初，上海链家二手房成交案源议价空间呈波动性上涨，11月已扩大至4.8%，较18年初上升近30%。

中环外房价回落，内环内房价平稳

自调控开始起，二手房的房价发展出现分化，内环以外的区域2017年下半年起出现明显的单价下跌趋势，而内环内的单价仍然处于波动中，下降幅度也小于其它环线。

如图所示，内环以外、特别是外环以外的单价明显更贴近2016年的水平，而内环内的单价则依然远高于2016年的水平，与2017年的水平基本持平。中心区域与外围区域的房屋价格出现分化的现象。

中环外挂牌量充足，价格回落

如图所示，2018年以来，新增的新房及二手房挂牌主要集中在中环以外的区域。其中，新房在中环以外的供应量占比达80%以上，二手房在中环以外的供应量占比达65%。而从需求端来看，中环以外的看房客户占比总量为55%，供需关系相对最为缓和。

另一方面，中环以外的外围地区仍有大量住宅用地供应，未来还有进一步房源供应储量。因此，贝壳研究院认为中环以外的区域供需关系已经显著缓解，特别是外环以外的区域，价格会保持相对平稳或继续下降。

内环内供需紧张，价格暂时止涨

如上图，内环内住宅供应处于供不应求的状态。同时，现有的房屋整体老旧，楼层较低，与高品质生活的周边配套设施无法匹配，导致可供选择的楼盘有限。如下图所示内环内1980年以前的房屋套数占比达到11.27%，1980年到1990年建造的房屋占比达到25.17%，很少可作为居住改善类客户的选择对象，未来可能纳入城市更新的范围。内环内的房价必将伴随居住品质的再次升级，合理显现出地段价值。

二手房客户中六成需置换

作为接纳刚需客户，启动改善需求的“接力”角色，置换客在二手房流通中的重要度逐年提升，成为上海市二手房市场承上启下的流通主角。经贝壳研究院推算，市场上当前的置换客比例达到六成。

「置换客户画像」

从置换距离来看，置换的平均距离为10km，其中，21.02%的客户置换距离不足1km，47.17%的客户置换距离不足5km，64.20%的客户置换距离不足10km。

同时，所有置换客中有53.72%的客户选择在同环线内置换，27.89%在同板块内置换，8.12%在同小区内置换。

对于年轻人来说，更多客户选择小房换大房，占比最高的是30~40岁之间，一次置换面积增加约30㎡。而随着年龄的增加，则有更多的客户选择大房换小房。

置换客在不同年龄的分布走势与生育率曲线非常相似。置换客主要出现在两个高峰时期，第一个高峰在35岁左右，也就是生育高峰28岁的6年后，第二个高峰在60岁左右。

首次置换行为多发生在生育后的6年。6周岁恰好是学龄儿童上小学一年级的年龄，第二个置换客小高峰发生在60岁之后，这个年龄段的置换客正是子女成家立业的年龄，这期间的置换客更倾向于大房换小房。

从置换位置上看，上海的置换链条是从外环向内延伸，居住品质不断升级。

我们用这样的方式定义迁出迁入比：

一个板块的迁出迁入比，可以反映一个板块内大部分房屋的综合的品质。

如上图所示，迁出迁入比高的板块大多是高端社区的聚集地，一般可以认为是置换链条的终点；迁出迁入比较低的板块则大多位于外环、郊环，是大部分刚需客户的首选；迁出迁入比均衡的板块多位于中环，此类板块可以认为是置换链条中的过渡段，交易较活跃。

租赁篇

租赁市场是刚需客户的“水库”：一方面，上海拥有290万套租赁房源，租在上海可以成为一种生活方式，也能是买房的过度阶段。千万体量的租赁人群具备着强大的刚需生长潜力和缓慢释放能力；另一方面，上海市租赁供求出现错配，当前租赁供给结构但并不能满足租赁人口的小面积低租金的需求，尚未形成房屋购买力的租赁人群可能因买不起也租不起而离开上海。

「租赁房屋体量大但供需错配严重」

截止2017年末，上海市常住人口2418万，其中流动人口963万，占比39.82%。

然而上海市租赁供需两端出现了一定程度的错配，当前租赁供给结构并不能满足租赁人口的小面积低租金的需求。根据人口普查数据，上海市住宅类房屋有780万套，大约有290万套房源处于出租状态。上海市人均租赁面积17平米/人，根据链家网租赁挂牌数据，当前普租的室均面积约为40平米，远超人均居住面积。且市场中普租一室户占比偏低，约为29.5%，明显无法满足以单身为主的租赁住宅消费人群。

「长租公寓缓解供需错配」

长租公寓经常采取N（房屋原有房间数）+1的改造模式，利用公共空间的面积再多出一个房间，使原有的房屋能服务N+1为租客。这样的改造，降低了租客人均分摊面积和租金，从某种程度上缓解了当前的供需错配问题。

上海而言长租公寓占比约为整体租赁市场的10%，83%的租赁仍来自个人普租。

「租金季节波动的市场内因」

房屋买卖市场的体量会受到行政政策和贷款政策的影响而发生较大波动，房屋租金却会受到市场供需变化发生明显的波动。

每次二手房交易量出现断崖式下跌的时候，租赁市场都会因为有大量房源出现而导致新出租房屋的租金价格出现短时间内的大幅下跌。

例如2016年3月的限购政策，对购房者的资格要求由原有的两年社保变为五年社保，大量即将成交的房源从出售转为租赁，导致当月新出租房屋的套均租金、单面积租金均出现下跌。

同时租金也会出现周期性波动，大致是每年5月起上涨，至8月起开始回落，到下一年5月再进入下一个上涨周期。

主要原因是5至8月毕业季，大量毕业生在上海就业需要租房。每年年中毕业季期间，25岁以下的租赁客户占比大量增加。

2018年新增挂牌租金也符合上述季节性波动。上面两张图中折线为新增租赁客户量与新增租赁挂牌房屋量的比值，可以看到，一年中至8月的供需关系达到顶峰，随后挂牌租金随着供需关系的缓解而回落。

「居住新思路：租房和买房的选择」

品质租赁新选择

如果不考虑房屋持有所带来的部分附加价值，租赁给家庭带来的压力小，生活体验较好，不失为一个解决居住问题的新思路。

上海市当前挂牌二手房源的中位价为340万，月供约为1.1万元。经贝壳研究院测算，同等收入水平的家庭，租房的预算可以达到8250元。

340万的买卖房源多分布在金桥、三林、顾村、北蔡等中外环地区，而租赁房源则多分布在徐家汇、中山公园、源深等内环地区，在同等收入水平下，租赁可以比买卖获得更好的通勤时间和配套设施。

从户型上来看，此类租赁房源有50%为3室及以上，而对于买卖房源而言，3室及以上的占比则仅为35%。

从装修水平来看，租赁房源的装修水平远高于买卖，买卖房源中约有一半为简装，有10%为毛坯房，而在租赁房源中，88%的房源为精装房。

在同等收入水平下，选择租赁会比买卖拥有更好的居住品质。买房则考虑更多的是房产所属的社会公共资源以及不能忽视的资产价值，所以买房依然会是大部分人的选择。