市场条件几乎复制粘贴，澳新两国房市为何“分道扬镳”？

后花园5月13日综合报道

澳新两国的房地产市场在疫情期间经历了类似的趋势，但现在却走上了完全不同的道路。

身在悉尼的新西兰学者Ross Stitt分析了两国房市的异同。

在新西兰，房价在疫情暴发之初短暂下跌，但随后从2020年下半年到2022年初，房价急剧上涨。达到峰值后，房价下跌的速度与此前上涨的速度相当，到2023年中期，房价回落了大约一半。之后的复苏相对温和，目前房价仍比峰值低了大约10%。

澳大利亚的情况与新西兰类似，但变动的幅度不同。

疫情暴发之初，澳洲房价小幅下跌，2020年中期到2022年初迅速上涨，但幅度低于新西兰的水平。

从峰值开始，澳洲房价的回落幅度也比新西兰小，且时间较短，大约在六个月内下跌了5%，而新西兰则是在十八个月内下跌了14%。

达到低谷后，澳洲房价稳步上涨，很快就从2022年的下跌中完全恢复，并涨至历史最高水平。

2013-2023澳洲房价走势

2018-2024新西兰房价走势

虽然过去四年两国的房地产市场都经历了繁荣-衰退-复苏的周期，但存在两个主要差异。

首先，新西兰的房价上涨幅度更大，下跌幅度也更大。

这是什么原因？

新西兰市场规模较小，可能导致其波动更加剧烈，而疫情也可能在新西兰产生了更大的影响。更重要的是，新西兰OCR的上升幅度更大，起步也更早。从2021年8月的0.25%上升到2023年5月的5.5%。相比之下，澳洲OCR从2022年4月的0.10%上升到2023年11月的4.35%。

不过，澳洲借款人更倾向于选择浮动利率，因此其利息成本与新西兰借款人的差距没有两国OCR相差那么大。

两个市场之间的第二个主要差异是“复苏”阶段的性质。新西兰的复苏要比澳洲弱得多。这一点可以从CoreLogic上周发布的两个市场的数据中得到证实。

截至2024年4月的一年中，新西兰全国的房价增长仅为0.5%，奥克兰的房价实际上下降了1.8%。

CoreLogic新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson称新西兰当前为“买方市场”，房价“缺乏强劲的动力”。

澳洲的房价在截至4月的一年内增长了8.7%，创下了新高，珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价分别大幅上涨了21.1%、16.1%和14%。

考虑到很多新西兰人正在考虑移居澳洲，上述三个城市的房价大幅上涨会对两国间的移民趋势产生何种影响值得关注。有人可能会对高房价望而生畏，也有人会认为澳洲经济发展势头更猛。

如何解释澳新在过去一年中市场走势的差异？

虽然两国的经济都没有实现繁荣，但澳洲处境稍好，这在很大程度上要归功于其出口的持续强劲。

还有两个因素被一致认为是导致澳洲房价急速反弹的原因，移民涌入和新房建设不足。二者是“供需”方程的核心。

然而，这两点因素在新西兰同样存在，因此理论上，新西兰市场本应有更强劲的复苏。

对于这一反常识现象的一个解释是，尽管复苏乏力，但新西兰的房价仍远高于疫情暴发前的水平，目前的利率对借款人仍构成巨大挑战。此外，与澳洲一样，新西兰的房价本就高于大多数可比国家，因此，很难再以不可持续的模式继续增长。

责任编辑：charles