中区投资房遭低价捡漏！央行、QV多机构释放市场信号，奥克兰屋主扎心了……

后花园2022年8月9日报道：今天，QV公布了上个月的房价指数。结果显示，在最新一轮动荡中，全国住宅均价现已跌破$100万，是自去年9月以来的第一次。

截至7月，全国住宅均价在过去三个月下跌4.9%，现已来到$989,790。QV运营经理Paul
McCorry在一份声明中表示，“全国年增率的下滑速度令人震惊”。

“年增率在年初还接近30%，现在只有4%，而且市场下行进度可能才刚刚过半。”

所幸失业率依然维持在3.3%的低位水平，仍在支持工资增长，可对市场形成一定支持。

虽然数字夸张，McCorry认为当前市场只是在自我调整。

“除非失业率发生巨大变化，即便利率提高，2022年也不大可能出现市场崩盘的情况。”

除就业市场强劲，LVR政策要求绝大多数购房首付不得低于20%，也为市场提供了一些缓冲。

今年头7个月，奥克兰的住宅均价下降了7.7%；在截至今年7月这一季度，房价下跌了5.5%至$140万；房价下跌最猛的几个城区包括：Waitakere（-6.2%）、奥克兰中部城区（-6%）、北岸（-5.3 %）、Franklin（-5.1%）以及Manukau（-4.8%）。

另外，惠灵顿市中心降幅接近11%，回落至$13万。

据McCorry透露，此次降价最凶狠的地区也是在市场鼎盛期涨价最突出的地区，而皇后镇则是唯一一个出现正增长的主要中心，尽管涨幅仅有0.2%。

QV显示Wairoa地区的住宅均价涨幅位列全国之首，达到10.2%；南岛涨幅之最为Mackenzie，过去三个月录得9.3%的涨幅。

奥克兰公寓拍卖成捡漏现场，投资收益率直逼10%

在房价疲软的背景下，最近一段时间，交易活动呈现了升温迹象。

有信号显示，现金充裕的投资者正在奥克兰拍卖场上伺机捡漏。

上周在Ray White Auckland Central拍卖场，两套公寓以不足$20万的价格被买家拿下。

第一套位于Dockside Lane，配备两卧两浴。该公寓先是以$14万价格流拍，两小时后以$142,250的价格售出。第二套公寓同样为两卧户型，位于Mahuhu Crescent，售价$18万。

Mahuhu Crescent

据悉，两套公寓的最终售价均不及心理底价，买家成功捡漏。

Dockside Lane

由于公寓地契为Leasehold，不利于贷款，因此参与竞价的基本都是现金买家。Ray White中介Dominic Worthington称投资者已经算过账，其中一套公寓每周可以收回$600租金。

“除去一年$1.8万的租赁费用，收益率接近10%，即便租赁费用上涨，收益率降到7%，投资者仍能从中看到商业利益。”

Worthington称买家正在密切观察市场，对价格非常了解，会仔细斟酌比较。

Daniel Horrobin是City
Realty Group的经理，负责运营Ray White Auckland Central，他认为奥克兰市中心的公寓市场正在逆势而上。

之所以有大量竞拍买家为低价公寓挤爆拍卖场，他认为是市场重新燃起信心，相信边境重开会将国际学生和移民再次带回市中心。

他所在的City办公室数据显示，拍卖清盘率在截至7月的三个月中达到80%，高于今年前7个月75%的水平。

根据OneRoof最新房价指数，尽管奥克兰市中心住宅均价在过去一年跌落4.5%，然投资者所考虑的关键指标是租金收入比，近期数据显示该比例正在改善。

Barfoot & Thompson报告称奥克兰平均周租在第二季度上涨1%，较去年同期增加3.27%。不过受物价上涨挤压生活成本影响，租金涨势或将在未来数月放缓。

央行重要报告出炉，或直接影响下周加息

昨天，央行公布的季度商业预期调查（Survey of
BusinessExpectations）显示，两年期的通胀预期从之前的高位3.29%降至如今的3.07%，结束了连续8个季度的上升趋势。以上调查结果可能会让央行感到非常欣慰，因为这意味着其打压通胀的坚定信心已被大家所认可。

虽然新一季度的通胀预期有所下降，但3.07%的数据表明央行抗击通胀的工作远未结束。

所以，在下周（8月17日）新的货币政策声明出台前，央行将把这一因素纳入考量范围，并极有可能再次加息50个基点，促使OCR升至3.0%。

然而，也有人指出，鉴于通胀预期已经下滑，央行可能不会那么激进地加息。在10月的OCR评估中，央行可能会把加息力度控制在25个基点。

ASB预计央行将在下周加息50个基点，而OCR将在今年持续升高，待通胀缓解后，央行有望从2024年开始下调OCR。

对于央行而言，降低通胀上升预期可以说是其更重要的任务，而非应对实际通胀——因为人们对未来通胀率的预期驱动着定价行为。也就是说，如果人们预期会出现通货膨胀，他们就会提高物价，从而导致更高的通货膨胀。

这份调查还显示，受访者对未来一年的通胀预期从4.88%小幅下降至4.86%；对未来五年的通胀预期则从2.42%下降至2.33%，接近央行希望看到的2%的预期水平。

然而，对未来10年的通胀预期却从2.11%微涨至2.13%。

这份调查还征询了一个问题，即受访者对2023年和2024年9月这一季度的房价年涨率进行预测。

调查结果显示，受访者预期未来一年房价将回落5.84%，高于上一季度的4.37%，该数据也创下了2017年9月以来的新高。

与此同时，受访者认为，两年后房价将上涨1.93%，高于上季度的1.74%——这是自2020年12月以来，该指数的首次上升。

需要注意的是，未来3个月的房价走势在很大程度上取决于央行最新一轮OCR公告（8月17日）。

自2月以来央行已连续4次上调50个基点，如出现任何上调都将进一步刺痛新西兰房市。

（责编：Gloria）