600多万！1910年中区老房被华人买家现场抢下！"神话价"玄机靠的是什么？
后花园新闻部2019年11月20日报道：
在最近这一年，奥克兰拍卖场一度持续低迷，清盘率长期稳定在三成以下。这曾让许多业内人士感到压力山大。
在奥克兰，什么样的房子才保值？
这个问题引发了所有人的思考。
有人的答案是“大地型”物业。
的确。新闻里每天都在讲的房价，但在相当程度上，却并不是指真正意义上的房屋价格。相比较于房子本身，更加值钱的其实是土地！
毕竟，人们都明白一个道理，那就是房子是无限的，以后还可以建很多栋，但奥克兰也不是无节制对外扩张的，市区的土地相对有限，占一块儿少一块。因此大地永远都是最受市场追捧的焦点！
不过，是不是所有的大地都值钱？
尽管专家们总在强调，奥克兰的土地多么供不应求，但其实奥克兰真正稀缺的，是那些位于好区的大地。
比如，昨天（2019年11月19日）成交的这套物业，就是好区和大地的典范！
该房位于10 Tawera Road, Greenlane，是一套建于1910年代的独栋别墅。
这套物业拥有4间卧室和2间卫浴，建筑面积为258平米，占地面积为1765平米。这样一块大地，面积可真大！
最最需要注意的是，根据奥克兰统一规划，该房位于开发潜力巨大的联排和公寓区(Terrace Houseand Apartment Zone)内，分割潜力惊人，而这也被认为是，导致该房价格超高的最重要因素！
联排和公寓区
联排和公寓区（Terrace housing & apartment zone）一般可建筑最高5层的公寓，特殊情况下可建6-7层公寓。
该房的地契类型为Freehold，CV估价为$460万。
众所周知，Greenlane紧邻Remuera、一树山，靠近高速公路和火车站，交通便利，是奥克兰中区核心地段的好区。
地理位置优越，交通极为便利
一树山，城市中的牧场
根据QV的统计，该区目前的房屋中位价高达$1,435,850，足见该区的成色！
此外，10 Tawera Road的教育资源非常丰富。除了著名的双校网（Auckland Grammar和Epsom Girls’ Grammar），该房还地处Cornwall Park District School和Remuera Intermediate这两所高分学校的学区内。
Zone内全是好学校
如此优质的地段，再加上1765平米的可分割大地，足以制造出一个令人咋舌的价格！
值得一提的是，该房原本在月底拍卖，但由于业主接受了Pre Offer 提前报价（$500万）。该房昨晚6点（11月19日）在房屋现场提前拍卖。
据知情者透露，该房吸引了多组华人买家和洋人买家参与竞拍！
从$500万起拍之后，经过几十轮争夺，最终该房以$611.1万被一位华人买家收入囊中！
来来来！我们分析一把！这个Case告诉我们的道理有哪些？
1.一套房子的location永远是最重要的！
因为location是一个地块综合资源水平的代表，哪怕是再旧的房子也值得买。
2. 是否具备良好的开发潜力，决定了该物业是否可以卖出天价。
说到“开发潜力”，通过这些年对“大地型”物业的研究，我们发现有一种悲剧，叫“倒在可分割的边缘”。
举个“栗子”：
以去年售出的一套位于Epsom的独栋别墅为例。
该房位于著名的双校网学区内，教育资源丰富。
图片来自网络，并非文中所提房屋。
这套住宅的占地面积达到了惊人的一千多平米。根据Unitary Plan，该房属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone），乍一看，开发潜力巨大。
该房的CV估价接近$300万（2017年7月）。但其在拍卖现场的成交价仅有$200万左右，仅是其CV估价的70%！
再次震惊！
当学区遇到大地，再加上超好的地段，房价一般都会高的吓人。为何这套房产的成交价远低于其CV估价呢？
原来“可分割”或者“有分割潜力”并不意味着一定适合分割。
也许你还不知道这一点！
在Unitary Plan中，属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone）和属于混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）的上市房源，在广告中几乎都有一句“极具分割潜力”。
但是，其中暗藏玄机！
专业人士告诉我们，土地分割的限制条件很多，不仅有来自市议会的硬性要求，更有很多其他的要求需要满足，有潜力并不能保证一定适合分割。
比如，刚才提到的那套位于Epsom的物业，虽然占地面积很大，也属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone），但其地形不够平整。
多位建筑师在现场观测后都认为，该地很难修建新房。
由此可见，大地物业要想卖出高价，不仅要有“可分割潜力”，更要有“可分割实力”。
在房价有波动的时期，买家显然更愿意购买那些适合分割的房产。所以，上述第二套房仅以CV估价的七成成交，也就不足为奇了！
除了地形平整之外，还有很多其他因素都能影响大地物业是否能够顺利分割建房。
图片来自网络，并非文中所提房屋。
朝向：
比如朝向问题。一块土地，就算能够分割，但是能够保证新建房屋的朝向么？要知道房屋的朝向对于自住或者将房屋卖掉套现都影响巨大！
车道：
再比如车道是否容易划分。一块大地在分割之后是否能够留出足够宽的车道？这无疑是个需要考虑的问题。假如车道无法正常的修建，那么整改的成本将会极大的攀升！
管道电线：
另外，像雨水污水的处理、电线的铺设等等，也都是在分割时必须要注意的细节！
土壤/自然条件：
例如，如果要在一个老区购买大地房产，在出手之前，买家需要打听一下，这片土地是否发生过侵蚀？是否被洪水等自然灾害侵袭过？土壤是否存在不适合建房的问题？
树木：
对了，还有千万不要忘了——树木！
图片来自网络，与文章内容无关
要知道在新西兰，有很多树木都是被保护的，一旦院子里伫立着一颗被保护的百年古树，那么这片土地将注定无法顺利分割。
对于“大地”这个话题，永远是见仁见智。
对于很多自住买家以及未来考虑转手或出租的买家来说，如果土地不能分割，那么大地的吸引力，可能还不如同一区域中那些占地面积更小的房产。毕竟，占地越小，房价和维护成本越低。
总之，在购买大地物业之前。买家应做足功课，只有这样才能实现利益的最大化。
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（责编：Roy Liu）
