新西兰房市萎靡不振，为啥隔壁澳大利亚却热火朝天？

后花园7月23日援引OneRoof报道：

对新西兰房地产市场来说，6月是个糟糕的月份。全国范围内的中位销售价格同比下降了1.3%，而房屋销售量同比下降了25.6%。

事实上，根据REINZ数据，这是自2008年以来销售数量最差的6月。在奥克兰，这是自有记录以来最差6月。

与此同时，澳大利亚房价却在上涨。来自房产网站realestate.com.au数据显示，澳大利亚中位房地产价值年增长6.55%。网站高级经济学家称6月房价创下新高，并且连续18个月保持增长。

那么为什么澳大利亚的房地产市场光鲜亮丽，而新西兰却黯淡无光呢？

答案似乎在于供需关系。

在新西兰，年初市场上涌现了大量房源，使得刚刚冒头的卖方市场转变为全面买方市场。而在澳大利亚，房源量增加，但仍不足以满足需求，realestate.com.au指出强劲的人口增长、紧张的租赁市场以及“由于缺乏新建筑而加剧的住房严重短缺”是其中的因素。

在新冠疫情爆发后，澳大利亚和新西兰的房价走势相似，低利率推动了购房热潮，FOMO（错失恐惧）情绪盛行。

两国房地产市场也都遭受了由于央行迅速提高利率以应对通胀上升而导致的低迷，但两国的道路在年初开始分道扬镳。

OneRoof数据合作伙伴Valocity的高级研究分析师Wayne Shum认为，市场对所在国家经济发展的信心导致了不同的影响。

“我没有看到很多关于澳大利亚政府削减开支或公共部门削减的新闻。”

另外，澳大利亚继续经历强劲的净移民，而新西兰的新移民近几个月有所减少。

澳大利亚研究所（The Australia Institute）是总部位于堪培拉的独立智库，其高级经济学家Matt Grudnoff称澳大利亚的失业率仍然较低，但他点出了澳大利亚房价上涨的另一个关键差异——受到税收优惠刺激的积极投资者。

“推动澳大利亚房地产市场的是一系列税收优惠措施，使得投资房地产非常有利可图。”

澳大利亚有资本增值税和资本增值税折扣。业主自住房不需要缴纳资本增值税，投资者虽然需要缴纳，但他们可以获得折扣，这意味着如果他们以$50万购买一套房子，以$70万出售，税务局将忽略其中一半的收益。

“在这$20万美元的收益中，你只需要对$10万进行纳税。另外的$10万完全免税。”

Grudnoff透露，资本增值税折扣适用于所有资产，不仅仅是房产，但它在房产方面的应用尤为广泛。

“你必须拥有该资产超过12个月，但对于房产来说，这是相当普遍的。”

“在澳大利亚，房地产开发商倾向于在最有利可图的时候逐步释放房源，而几十年前，政府以稳定的恒定速度建设住房，这实际上增加了市场供应，有效地限制了房价上涨的速度，更重要的是，限制了租金上涨的速度。”

许多投资者已经拥有多套房产，并且有资金，所以他们更容易借钱。

“他们非常擅长在竞拍中击败首次购房者或自住购房者，这基本上将他们排除在市场之外。”

虽然新西兰一直在报道人才流失前往澳大利亚的情况，但他们也将成为那里严峻房地产市场的受害者。Grudnoff表示，年轻一代因被排除在市场之外而对房价和租金的上涨越来越不满。

“我们看到通胀的最新飙升对不同年龄段的人造成了差异，实际上是住房分割，所以我们看到租金大幅上涨，而那些有巨额抵押贷款的人，通常是刚刚进入市场的年轻人，也受到了重创。”

老年人受到的冲击没有那么大，他们继续投资，Grudnoff在提到老年人时并不是在指责婴儿潮一代。

“我是X一代。我们喜欢责怪婴儿潮一代，因为这样可以逃避责任，但老实说，婴儿潮一代大多数都已经退休了，所以越来越多的是40多岁、50多岁和60多岁的人。”

他并不认为澳大利亚的房地产市场会跟随新西兰再次陷入低迷。

“我认为人们普遍认为澳大利亚的房价不会大幅下跌。”

“很有意思的是，即使目前的利率可能已经达到峰值，我们仍然看到房价上涨。”

当被问及澳大利亚央行降低国家现金利率后会发生什么时，Grudnoff认为房价将开始更快地上涨，因为这通常是发生的情况。

没有任何主要政党提出真正的解决方案。

“它们大多是零散的。它们要么微不足道，要么实际上是过去使住房可负担性变差的事情。”

在Ray White研究主管Vanessa Rader看来，澳大利亚存在新供应有限的问题，这是由于建筑成本高和劳动力市场困难导致，而人口持续增长推动租金创下历史新高，空置率低，各州的中位价格也在增长。

“尽管利率上升，但供应有限引发了FOMO，因为买家希望确保住房，尽管生活成本增加，但低失业率使得情绪保持强劲。”

她认为两国之间的主要区别之一是可用房源的水平，她说在新西兰，由于房源数量较多，租金有所下降，买家有选择的余地，可以协商降价。

“由于高通胀和利率，整个新西兰的情绪都下降了，劳动力市场也不确定，这使得潜在买家的决策变得困难。”

她相信降低融资成本将在很大程度上刺激活动，利率变动是两国房价走势分歧的一个影响因素。新西兰率先提高利率，进一步的利率上涨打击了市场信心。

“这实际上停止了活动，买家选择等待并观望下一步决策。”

但新西兰下一次的利率变动可能是下降，这将提高对经济的信心，情绪将发生转变，活动将增加，对价格产生积极影响。

新西兰CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，两国市场确实存在相似之处，尽管抵押贷款利率水平可能不同，但仍然很高。

“住房可负担性在这里和那里都很紧张。”

澳大利亚也可能即将面临衰退。

“谁知道下个月会发生什么？”

Davidson还提到劳动力市场因素，澳大利亚劳动力市场保持稳定，而新西兰的劳动力市场在公众认知中趋弱。

“我们看到一些失业，我们看到工作安全性下降。即使你没有失业，你可能仍然没有以前那么安全，所以我认为这是你开始看到的一些差异。”

Shum也表示，心态是房地产市场的一个重要因素。

“房地产完全取决于信心。如果你认为我们不会很快反弹，这种情绪会传播开来。”

责任编辑：番茄捣蛋