北岸再添大型商圈+社区开发，要堵疯? 惊曝内幕: 海外买家获政府“开后门”！新年降息第一枪打响
后花园1月16日综合报道
Westpac 今天下午宣布了银行界新年首个降息决定。
6 个月特别住房贷款利率下调 0.20% 至 5.99%，6 个月标准贷款利率下调 0.20% 至 6.59%，1 月 17 日（星期五）起生效。
截至周四下午，新利率是五大银行公布的最低 6 个月特别贷款利率。
该行还将部分定期存款利率下调 0.10% 至 0.15% 不等。
Westpac 新西兰分行产品、可持续性和营销总经理 Sarah Hearn 表示，预计今年住房贷款竞争将再次激烈。
海外买家传言又起
近日，关于新西兰向海外买家开放豪宅市场的讨论再次喧嚣四起。
一些高端房产市场的中介反映，虽然并不知晓政府是否有明确计划修改相关法律，但更多富有的海外买家进入市场，势必会为经济注入急需的活力，而实际上，当局已经在选择性地为一些海外买家交易“开后门”。
政策忽明忽暗
由于需要与优先党达成联合执政协议，国家党在2023年竞选中放弃了竞选前提出的”允许海外买家购买 200 万纽币以上房产“的承诺。此后，国家党一直对这一话题保持沉默。
当时，国家党将这一政策设计为一项税收计划，提出对海外买家购买的 200 万纽币以上房产征收 15% 的海外买家税，称其每年可带来 7.4 亿纽币的收入。
计划流产后，去年年初，关于政策转变的传闻突然不胫而走。
当时，副总理兼优先党党魁 Winston Peters 表示，如果放宽对超高价房产的海外买家禁令能带来经济收益，他对此持开放态度。
他说，只要符合新西兰的经济利益，有意豪掷 5000 万纽币以上的海外投资者可能会获准购买住房。
尽管他的言论并未引发实质性变化，但近期，有关政府重新考虑征收海外买家税的传言再次浮现。
房产将被纳入投资移民计划？
一些中介透露了积极的信号：过去一年，海外投资办公室（OIO）批准了多笔高价值交易。此外，政府近期还宣布将在今年初调整投资移民：活跃投资者+签证（Active Investor Plus Visa）计划，
新西兰苏富比国际地产公司董事总经理 Mark Harris 表示：“如果规定外国人可以通过‘活跃投资者+计划’投资 1500 万纽币获得新西兰签证，那么住宅房产也应当被纳入合规的投资范围。”
Harris 曾在去年致信政府，呼吁修改外国买家禁令。他现在认为，如果住宅房产被纳入“活跃投资者+计划”，可能不会单独设定房价门槛。
他表示，如果即将公布的政策允许更多外国人通过“活跃投资者+签证”购买新西兰房产（目前仅澳大利亚和新加坡买家可免于OIO审批），高端市场的房主可能会推迟挂牌出售。
“新西兰经济需要投资。如果这些政策能鼓励他们投资新西兰企业和基础设施，创造就业机会，那绝对是积极的。”
松绑已经暗中开始
另一些高端房产中介表态，支持将外国买家的购房门槛提高到 500 万纽币。
Bayleys 房产中介 John Greenwood 表示，他注意到在现任政府下，OIO对投资类资产的申请批准数量有所增加。
“我们现在相当有信心，符合所有条件、金额超过 1000 万纽币的申请通常会得到处理。”
“如果有人想在新西兰投资 1000 万纽币购买住宅，我会建议他们直接申请，因为政府确实需要海外资金，只是目前还没有公开承认。”
影响本地买家？
Greenwood 认为，放开 500 万纽币以上房产的购买限制，可以在不影响首次购房者的情况下提振经济。
“如果将门槛定在 500 万纽币，相关销售只占 1% 左右。这不会对首次购房者或大多数新西兰人产生影响。”
Barfoot & Thompson 高端房产中介 Paul Neshausen 也表示认同：“我认为，放开 500 万纽币以上房产的外国投资，能成为刺激经济的关键。”
受益的不止房地产
Neshausen 刚刚参加了去年12月举办的上海国际高端房产盛会
中国买家普遍认为新西兰是一个安全、适合孩子接受教育的理想之地，但如果他们没有公民身份或类似资格，就无法购买住宅。
这与其他国家形成了鲜明对比，阿联酋以 10 年签证激励人们在当地购房。他说，展会上的中国买家当场购买了迪拜的房产。
“海外买家想来这里购买房产，度假、打高尔夫球、享受安全以及新西兰的其他一切。”
“他们不是买了房然后走人。他们会雇佣员工、购买汽车、购买快速消费品、发起环保活动，致力于害虫防治，保护鸟类。”
Walker & Co 董事 Hamish Walker 说，他每周都会收到一两个海外买家的咨询，表示想在皇后镇购买房产。
“这类人为当地做出了巨大贡献，常常自掏腰包为当地事业慷慨解囊。”
禁令解除不是房市急救药
CoreLogic 首席经济学家 Kelvin Davidson 表示，无论是在禁令出台之前还是之后，在新西兰购买房产的外国人数量一直很低。
“我认为，有时围绕外国买家的讨论与他们在整个市场的实际影响力不成正比。”
“的确，在一些昂贵的社区，外国买家可能推高了房价，但普通新西兰人在这些街区没有那么活跃。所以这真的是一件大事吗？”
Davidson 承认，需要设定购买门槛，才能保证海外买家不会影响大部分新西兰人。如果国家党坚持其大选前 200 万纽币以上的承诺，那么它只会影响一小部分新西兰房产。
“我们认为今年的市场将相当低迷。如果放宽外国买家禁令，也不会改变这种趋势。我不认为放宽外国买家禁令会突然将房价年增 5% 变成 20%。它可能会在某些特定地区和市场领域刺激一些额外需求，但不会将低迷的前景转变为繁荣。
北岸迎大型开发项目
根据一份部长级文件，奥克兰北岸Devonport的一项价值超过 4 亿纽币的密集开发计划已提交快速审批。
根据环境部的评估文件，Berridge Spencer、Mark Hiddleston和Graham Turley通过其公司Peninsula Capital提交了Devonport中心的城市更新申请，首次详细披露该开发计划的内容。
文件指出：“该开发项目价值超过 4 亿纽币商业、零售和住宅
2023年，Spencer（已故前新西兰首富John Spencer之子）及其两位合伙人通过Peninsula在当地购买了多个房产，总估值超过 4000 万纽币。Spencer是纸制造巨头Caxton遗产的继承人，Hiddleston和Turley则是ANZ银行的前高管。
去年12月，快速审批法案作为政府第四季度行动计划的最后内容之一在国会获得通过，成为加速新西兰基础设施开发的核心举措之一。该提案受到了环保人士的强烈批评，认为其可能破坏环境保护。
商业+住宅+办公
新地图显示，开发商的土地位于Devonport的Victoria Rd、Clarence St、Wynyard St以及Anne St后方区域。
评估文件显示，该申请是为一个总体规划的镇中心开发项目，计划在超过0.5公顷的土地上进行密集的城市住宅和商业更新。
项目占地6026平方米，计划增加城市住宅、办公空间和商店，以增强当地社区的经济活力。除了建设新建筑外，还计划整合、改造和重新利用多栋具有历史价值的建筑以适应密集的城市生活。
申请方已提供足够的信息，使该项目能够根据快速审批法律进行评估，并被认定为优先项目
文件指出：“该项目将增加Devonport中心的住房供应
“通过显著增加镇中心的住宅数量，该项目将解决这一问题。”
初步总体规划显示，项目将新增约103套住宅。
该计划预计将提供约18,000平方米的建筑面积，可容纳277至421个全职岗位，比当前增加119至170个岗位。这将为当地居民提供永久就业机会，并支持零售和餐饮企业。
Devonport设有图书馆、礼堂和停车场，项目将通过翻新商店、餐饮场所、办公楼及其他商业服务设施进行补充。
历史建筑如何保护？
快速审批申请由Tattico规划公司的Vijay Lala提交，申请显示土地所有者为Devonport Property Management，具体为Devonport Property CP Wynyard、Devonport Property CPV、Devonport Property MPV和Devonport Property MP Clarence。
Tattico表示，这一总体规划的镇中心更新项目还将带来旅游效益
通过快速审批，该项目预计可在2025年启动，减少审批时间和资源成本，分五个阶段实施完成。
项目所有者聘请了Cheshire Architects、Archifact、McIndoe Urban、Boffa Miskell和Tattico等多家经验丰富的咨询公司，这些公司在城市更新项目方面经验丰富。项目预计持续5至10年，目标是在今年7月完成规划编制。
历史建筑保护是该项目的重点之一。
Tattico表示：“申请方已聘请遗产建筑师及多名建筑师，就遗产及建筑特色相关事宜提供建议和专业意见，以确保设计成果尊重并符合项目区域及周边的重要历史和特色价值。”
交通会更堵？
大部分拟开发地块位于Victoria Rd的主街沿线，部分位于Wynyard St（平行于Victoria Rd）和Clarence St（街区内零售店、咖啡馆和酒吧所在）。
然而，Devonport 的交通问题早已饱受诟病，进出的唯一要道 Lake Road
早在2017年就有报道指出，一些物流公司甚至将 Devonport 拉黑，拒绝前往，因为车辆进去后可能很久出不来，堪称交通黑洞。
2020年时，市议会划拨4700万纽币用于当地交通的规划升级，但遭到Devonport-Takapuna地方委员会（local board）的否决。
高密度开发已经成为城市扩张中不可逆转的趋势，希望这轮开发能倒逼市议会和交通局在当地进行整体道路升级，一举解决困扰多年的难题。
责编：charles
