接连违约，美国银行业又一潜在雷区曝光，新西兰也有风险

后花园3月24日报道：

就在美国银行业频频暴雷之际，商业地产贷款的风险也开始进入大众视野。

据《华尔街日报》报道，美国即将在今年到期的商业抵押贷款数量创历史新高。如果利率更新后偿贷不力，势必让一些小型银行和地区银行的财务状况承受新一轮严峻考验。监管机构和分析师对商业地产债务的担忧与日俱增。

一方面，三年疫情对现代办公方式产生较大冲击，不少企业开始探索多元办公模式，允许员工每周至少一天或多天远程居家，导致写字楼、商业园区等办公物业价值下降。

另一方面，高利率也对商业地产造成严重破坏。一些选择浮动利率的借款人偿贷成本大幅上涨，从而冲击现金流；即便选择固定利率，也很有可能在即将到来的利率更新中承受涨息之痛。

除此之外，科技企业开启裁员潮也意味着办公空间需求萎缩。

数据分析公司Trepp近日指出，全美约有$2700亿美元的商业抵押贷款临近期满，是有记录以来的最高数字；其中绝大部分由资产不足$2500亿美元的银行持有。一旦发生违约，银行将被迫减记资产和贷款价值，让本就乌云密布的美国银行系统再添一层阴影。

其实早在3月，商业地产债务违约的消息就已经在市场流传开来，其中不乏实力雄厚的大型写字楼业主。比如华尔街最大商业地产业主黑石集团于今年3月2日宣布违约，对其发行的一笔价值$5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券无力偿还；几天后，全球债券基金巨头太平洋管理有限公司（PIMCO）也被爆违约丑闻，旗下7座写字楼出现$17亿美元的债务违约，成为美国疫情以来最大的写字楼违约事件。

可以想见，如果商业地产抵押贷款频频违约，金融市场可能又要迎来一场腥风血雨。届时，远在南半球的新西兰或许也无法置身事外。因为多年来，海外投资者一直在其商业地产领域占据一席之地，有时甚至超过半壁江山。

一份来自全球商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）的图表显示，2014年，海外投资者对价格超$2000万大型商业地产交易的占比高达74%，疫情之前为40%，2021年滑落至24%。CBRE在去年3月撰文指出，一旦新西兰边境完全开放，预计未来数月的海外投资活动将迎来激增，未来两年外资收购占比至少达到2/3。

外资固然会带来更多机遇，但同时也意味着更大风险，尤其是全球金融市场动荡时期。好消息是与其他一些小型经济体相比，新西兰没有或少有与大型国际市场的对冲风险。

以奥克兰为例，其商业地产在2022下半年的表现其实可圈可点。根据CBRE今年发布的《奥克兰商业地产市场报告》，写字楼净吸收量势头强劲，CBD空置率去年6月为15.6%，年底跌落至14%；非CBD空置率同样有所下滑，年底来到7.5%。工业地产在去年12月的总体空置率为0.1%。大型区域中心、甲级非CBD写字楼、优质CBD写字楼和大型零售物业的租金涨势良好。不仅如此，投资回报率也在2022年上扬60~120个基点。

值得一提的是，CBRE报告只是对去年下半年市场情况的反映，此后一些不利因素已陆续浮出水面。比如新西兰GDP在去年第四季度由正转负萎缩0.6%，央行和财政部一致认为今年将出现技术性衰退；又比如通胀率居高不下，央行恐怕还会加息，必然压抑企业的扩张计划，甚至启动裁员。就在昨天，零售巨头The Warrehouse集团已经宣布半年盈利大幅下滑，对奥克兰门店服务办公室裁撤340个岗位。

有鉴于此，新西兰商业地产的挑战恐怕才刚刚开始。

责任编辑：番茄捣蛋