Tony Alexander：利率正降，新西兰会否迎来新一次房价疯涨？
后花园8月28日援引OneRoof报道：
以下为独立经济学家Tony Alexander观点
我对新西兰的住房可负担性措施并不太关注。这并不是说它们没有用，因为它们确实表明了新西兰房价有多贵，然而当涉及到预测房价增长时，可负担性并不足够准确。
例如，如果一项措施显示房屋被高估了10%，这并不意味着价格将下跌10%。价格可能只是比某人认为的公平价值高出10%，而且可能进一步上涨超过该标准的20%或50%。对于被低估的资产也是如此。
这些指标在新西兰内部的纵向对比、与其他国家的比较，以及风险评估方面非常有用。
如果房价看起来已经过高且抵押贷款利率正在上升，那么我会倾向于警告可能出现价格下跌的风险。相反，如果价格按照最近的标准看起来很便宜且抵押贷款利率正在下降，我会倾向于认为价格可能会上涨。
那么，目前的情况如何呢？以最受欢迎的一年期固定利率为例，利率已经从峰值下降了近1个百分点。考虑到新西兰经济的疲软状态，预计至少还会再下降一个百分点，可能是两个百分点。这意味着一年期固定抵押贷款利率最终可能接近4.5%。
住房可负担性的一些指标如何呢？一项非常简单的指标是基于自1992年以来的全国平均房价水平趋势，它表明2021年底的价格比趋势高出26%。现在它们看起来约比这个趋势低12%。这表明随着抵押贷款利率的下降，价格自然会上升，但它并不能告诉我们市场将以多快的速度做出反应。
另一个指标可能是房价与收入的比率。根据新西兰统计局的数据，我们可以构建一个指标，该指标从2022年初的8.8倍降至7.2倍。这高于疫情前的6.7倍，表明本轮房价上涨的速度将受到限制。这可能是我的观点所在。
由于利率下降，平均房价很快将再次上涨。但是以下因素将限制涨幅：
- 新西兰人口净流失数量增加；
- 外国工人离开导致租金增长放缓；
- 投资者成本上升；
- 投资者寻求变现以资助更昂贵的退休生活；
- 住房规定的变化允许更多密集化，并提供更多开发用地；
- 与过去相比，本轮住房建设的规模相对较高。
关于最后一点，在1997/98年的亚洲金融危机之后，发放新建住宅许可证的年度数量从26,000下降到20,000。而2008/09年的全球金融危机导致该数字从27,000下降至13,000的多年低点。
这一次，迄今为止，发放的许可证数量从51,000下降到34,000，预计最低点可能在25,000到30,000之间。
与前两个周期相比，本周期的住房短缺因素在利率下降的同时并不那么强烈。这意味着房价上涨的空间不如往常那么大，这再次使我更倾向于认为当市场回温后，年度增长将在10%至15%之间，而不是2004年初的24%、2016年的18%和2021年的荒谬的31%。
除了疫情阶段，我们还要注意到在1997/98年和2008/09年的低迷之后，房价通常需要一段时间才能达到峰值。峰值需要一定时间来形成。
责任编辑：番茄捣蛋
