净移民骤降与市场疲软：新西兰房市进入租售双弱

后花园6月27日综合报道：

以下为独立经济学家Tony Alexander分析

在过去一年半的时间里，新西兰的净移民人数已从创纪录的13.5万人降至仅2.1万人，低于10年平均5万人的水平，这表明对住房的需求低于平均水平，这一点在租赁市场上表现得最为明显。

我与Crockers Property Management共同进行的房产投资者月度调查显示，14个月前，有净25%的房东认为找到合适租客很容易；而如今，创纪录的净40%房东表示租客难找。

不过，租客数量的相对不足，不仅仅是因为人口增长放缓。还有一个原因是，许多开发商手中持有大量无法出售的联排屋，只能转而寻求出租。此外，由于游客数量仍未恢复至疫情前水平，不需要为外国游客提供的住宿也被释放出来，进一步加剧了目前的供需失衡。

目前的情况还表现为租金增长放缓。一年前，有净82%的房东计划涨租；而现在，这一比例已下降至净44%。房东所计划的平均涨幅也从5.6%降至4.2%。

考虑到提供租赁住房的一些关键成本——如保险、地税、维护费用——的上涨，许多投资者希望出售物业也就不足为奇了。然而，他们面临的问题是，仅仅因为房贷利率下降了2个百分点，并不意味着买家会蜂拥入市。

买家目前对就业前景有着高于平均水平的担忧，并且他们清楚当前市场对他们有利。房源挂牌量已达到自2015年以来的最高水平，市场上几乎没有“错失恐慌”（FOMO）。

回到前文提到的净移民数据，如果单看新西兰公民，过去一年净流失了约4.5万人。如果我们掌握了流入与流出人口的购房能力与意愿的数据，很可能会发现，尽管目前净移民人数仍为正（为2.1万人），但我们的购房需求指标实际上却是负值。

也就是说，我们正在流失购房者，却引入了租房者——尽管租房者的数量显然还不够。而且如果这些人像那些前往英国或澳大利亚的新西兰人一样，他们很可能会将更多人挤在一个住户里，超过全国平均水平。

既然房价已连续三个月下跌，我们是否能对何时会出现一段持续上涨期、何时市场力量会重新倾向卖方，作出明确判断？目前仍不能。

但如果非要预测的话，我会倾向于明年下半年开始转变。若不是因为一件特定的事情，我甚至会预测得更早：那就是新建住宅的建筑许可数量仍维持在相对较高的水平。

这意味着未来将有更多房屋建成，而且可以预期在政府推出明确旨在增加供应的政策之后，建房量还会进一步上升。

整体而言，这对国家是有利的。从1992年至今，全国平均房价年涨幅达6.3%，导致房价与收入的比值大幅上升，住房被大量作为投资工具，并鼓励了年轻人出国发展。从现在起，预计房价年均涨幅最多也就是5%左右，会是更为合理的假设。

责任编辑：番茄捣蛋