新西兰又要有大动作？这次火力很猛！

一，

在报告中，央行表示由于疫情冲击，全球低息环境正导致风险增加以及房价上涨。副行长Geoff Bascand表示，由于借款人利用低息借入大量债务，将会在利息上涨时遭受更大的影响，“如果有必要”，将会准备继续收紧LVR限制。

首先这是最简单直接的方式，LVR限制从今年初开始重启，3月1日起实施首付最低三成的限制，5月1日起最低四成，所以无论是市场还是银行系统都已经有所适应，如果真的需要实施一种政策，那么LVR限制将是维持中期金融稳定性和房价可持续发展的最佳选择。

但另一方面，LVR限制如果再进一步收紧，不但调控的边际效果可能会下降，效率成本还会上升。

ASB高级经济学家Jane Turner

ASB高级经济学家Jane Turner表示，鉴于LVR限制重新引入，政府新政实施也不过两个月，所以预期央行现阶段会静观其变，并不急着实施新的措施。

二，DTI限制

储备银行公布的数据显示，自从去年新西兰取消了LVR限制后，债务收入比DTI比例高的投资者数量激增，大量投资者的房贷数额远远超过了其年收入。

2020年3月，向投资者发放的抵押贷款中，有55.8%贷款者的DTI超过5，而到了12月，也就是房价已经进入上涨阶段时，这一数字达到了69.1%，到了今年1月，也就是即将重新实施LVR限制的前夕，高DTI抵押贷款的比例飙升到71%，随后的2月和3月，这个比例才稍微回落到67.6%。

而首次置业者方面也出现相同情况——2019年首次置业者的DTI超过5的比例不到40%，2020年12月为48.7%，今年3月份则已经升至53.3%。

值得注意的是，这是新西兰全国的数据，而我们可以合理的推测，在房价以及房屋交易量都远高于其他地方的奥克兰，投资者和首次置业者的DTI可能会高于目前公布的数据。

ASB高级经济学家Jane Turner

此前有评论指，央行迟迟不实施DTI限制是因为难以对市场和个人进行细分，但ASB高级经济学家Jane Turner表示，早在实施LVR限制的时候，银行系统已经可以从技术上分开几个不同的贷款群体，在DTI限制的问题上，从技术层面而言并不存在太多挑战，真正需要考虑的其实是另外的一些因素。

根据目前政策，央行需要财政部长Grant Robertson的批准才能引入DTI限制。财长的观点是，DTI限制应该只适用于投资者，而非首次置业者等房产买家。而央行对此则表示，实施DTI限制虽然会对投资者等产生较大影响，但同时也会让首次置业者同样更难贷到款。简单来说，随着首次置业者群体贷款金额和收入之间的差距越来越大，DTI越来越高央行很难从金融稳定的角度为首次置业者免除DTI限制。

财政部长Grant Robertson

财长Roberson近日也表示，实施一刀切政策会波及首次置业者，会对此进行更深入的研究。央行方面也表示，他们已经收集了DTI相关的数据，但还需进一步设计和更新银行系统，如果财长决定实施DTI限制，最快也要至少六个月才能实施。

央行解释说，DTI限制和LVR限制不同，LVR是用来控制借款人违约时银行的损失，而DTI则是确保借款人能够有能力还贷。央行说，有证据表明，对贷款人的偿还能力进行限制，在缓解房价方面的作用可能会比LVR限制来得更持久。

三，“只还利息”

在针对只还利息的限制方面，央行似乎并不太感兴趣。央行在报告中提到，首先这个举措的效用并不如LVR或DTI限制，而且在实施成本上也会比其他措施高，而且随着政府在税收抵扣方面的新政实施，投资者对这个“只还利息”的需求也会自然降低。

总的来说，央行的金融可持续性报告中透露的最大信号就是：不着急。

Jane表示，房地产市场乃至整体经济在各个基本层面都已经发生了改变，疫情导致失业率升高，但同时利率也出现了下跌，刺激了房产市场，疫情使得本地房市出现了非常大的转变。

但另一方面，央行会观察LVR重启，政府住房新政实施后房市的反应，Jane认为央行希望房价能够实施“软着陆”而不是骤跌。加上预期明年短期利率就会开始上升，同样会对房价产生“刹车”的左右，所以央行不会在这个时候，或者说不确定性依然非常高的情况下推出太多新政策。

央行副行长Bascand也表示，他们正在努力确保市场能够消化目前的价格波动，而且房市的长期驱动因素目前似乎也在走软，预计房价不会再以目前的形式上涨了。

以上就是专家和业内人士对这次央行金融可持续性报告中，关于房市调控方面的分析，各位对此又怎么看呢？5月20日，政府会公布最新一次预算案，其中也会就住房可负担性方面进行阐述，到底政府会在房市方面推出什么新政策，让我们拭目以待。