重大住房改革：新税取代开发贡献费，土地、税收、基础设施三大革新破解住房难题
后花园3月3日综合报道
住房部长 Chris Bishop 近日推出了一系列市场导向型政策，旨在鼓励地方议会释放更多土地用于住房建设，并提供必要的基础设施支持。
这些改革措施包括用新的开发税（Development Levy）取代现行的开发贡献费（Development Contributions），引入监管机构进行监督，并对2020年推出的定向税（Targeted Rate）系统进行调整，使其更具灵活性。Bishop 表示，这些工具是政府促进住房可负担性、推动新西兰经济增长和提高生产力的整体计划的一部分。
住房价格过高影响生产力
在新西兰地方政府会议上，Bishop 批评了新西兰房价过高，并将其归咎于该国生产力低下。他指出，新西兰的生产力水平与一些东欧国家相当。
“在2002年，新西兰的房价与工资比率是3:1，而现在房价已超过工资的6倍。”
他强调，良好的城市规划是经济增长和提高生产力的关键，而新西兰在这方面长期滞后。
“你们可能会感到惊讶，甚至震惊，我们的生产力水平与波兰、匈牙利和捷克等国家相当，而不是澳大利亚、加拿大、英国或美国。换句话说，我们的生产力水平与经历过40年共产主义统治的国家差不多。”
数据显示，一个城市的人口如果翻倍，其经济产出预计可增长3.5%。此外，城市工人的平均收入比农村工人高出三分之一。
改革计划的三大支柱
毕晓普的住房改革计划分为三大支柱，分别为：
支柱一：释放土地用于开发并消除不必要的规划障碍
支柱二：改善基础设施资金和融资，支持城市增长
支柱三：为社区和市议会提供激励，支持增长
此次公布的措施是第二支柱，而第一支柱则专注于通过调整分区规定（zoning）来释放更多土地。
第二支柱包含五项政策：
用开发税取代开发贡献费
建立监管机构
确保开发征费收费合理增加定向税的灵活性
改进《基础设施融资与资金法案》（Infrastructure Funding and Financing Act, IFF）
扩大现有工具，以支持“价值回收”（Value Capture）
开发税取代开发贡献费
目前，地方议会征收开发贡献费，向开发商收取部分基础设施成本。然而，该系统存在明显缺陷：地方议会只能在明确规划、估算成本并确定开发时机的情况下收回成本。这意味着地方政府只有在对开发的时间、地点和规模有绝对确定性时，才能实现目标。
Bishop 指出，这一系统导致地方议会无法有效回收增长成本，最终使普通纳税人承担了费用。例如，在奥克兰，地方政府为 Drury 开发项目支付了3.3亿纽币的基础设施建设费用，而陶朗加议会报告称，其部分基础设施项目仅能收回16%的成本，意味着超过7000万纽币的债务被转嫁给纳税人。
“这种方式不仅不公平，还让现有居民对城市扩张持抵触态度”，导致环境朝着不利于新建住房的方向发展。
新系统将减少对具体规划的依赖，同时配合政府放宽土地使用限制的政策，使住房开发更加自由。
“当第一支柱实施后，城市土地供应将大幅增加，地方政府无法再像过去那样对每个开发项目进行详细规划和成本估算。因此，我们需要一个更灵活的成本回收机制。”
新系统规定，开发税将直接向开发商收取，并最终由受益者（购房者或企业）分摊。
“在这一体系下，地方政府和基础设施供应方可以按长期基础，向开发商收取基础设施增长成本的合理份额，而无需等到某个特定项目被纳入规划并计算成本。”
此外，开发征费将设立不同类别，例如饮用水、污水处理和交通等，费用也将按照特定区域（“征费区”）划分。这些区域通常比当前的开发贡献费适用范围更广，确保基础设施建设与整体城市发展相协调。
地方政府还可在某些基础设施建设成本特别高的区域额外加收费用，以确保公平分摊成本。
Bishop 表示，这一改革将降低地方政府的财务风险，可能“缓解税率上涨压力，并让社区更愿意支持城市发展”。
同时，政府将通过监管措施确保收费合理，限制地方议会随意调整收费标准，并规定成本分摊的具体计算方法，以防止过度收费或不公平收费。
改进基础设施融资与资金法案（IFF）
Bishop 还宣布，将对已有五年历史的《基础设施融资与资金法案》（IFF）进行调整。该法案原本允许地方政府通过定向税（Targeted Rates）为基础设施项目融资，但至今未有任何住宅开发项目使用该机制。
调整后，IFF将可用于资助更多交通基础设施项目，包括高速公路和公交线路，甚至可适用于新西兰交通局（NZTA）的国家公路建设项目。
推动“交通导向开发”（TOD）
Bishop 表示，政府将积极推动“交通导向开发”（Transit-Oriented Development, TOD），鼓励紧凑、多功能、步行友好的城市发展模式，使住房、就业、商业和公共设施集中在公共交通枢纽周边。
政府曾考虑通过“价值回收”（Value Capture）模式实现TOD，即向因基础设施建设受益的地产所有者征税。但最终放弃了这一做法，因为计算和征收成本过于复杂。
“理论上，价值回收模式是合理的，但在实际操作中过于复杂。因此，我们更倾向于在现有法律框架下，采用基础设施征税，让受益者直接支付部分成本。”
新西兰房地产委员会（Property Council New Zealand）首席执行官 Leonie Freeman 对声明表示欢迎，并称征费系统的变更将支持更多住房建设，并为“更大的商业可行性”铺平道路。
“随着住房负担问题日益严峻，这项改革有可能在确保开发不被不必要地阻碍方面发挥重要作用。”
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