新西兰央行发话了：2017年房价恐怕还会上涨！

后花园新西兰房地产在线2月10日报道：新西兰央行的代理行长Grant Spencer近日表示，尽管最近这几个月奥克兰房价的增长速度已经明显放缓，但目前还不能就此断定奥克兰房价过高的问题已经得到解决。

在Grant Spencer看来，判断房市前景的关键还是要看最基本的供求关系，而衡量供求关系最重要的指标则是净移民的数量和新房的修建数量。

那么目前新西兰在这两方面的数据如何？

下面小编就为您总结一下：

1净移民的数量

根据新西兰统计局近日发布的报告，在过去的2016年，新西兰的净移民数量为70,588人。净移民是指在一定时期内的净移民总数,即入境移民总数减去每年的出境移民数,包括本地的常住居民和非常住居民。

从上面的表格中，我们可以看出，新西兰2016年入境移民（Arrivals Permanent& Long-term Migrants）的人数为127,350人。所谓入境移民（Arrivals Permanent & Long-term Migrants）是指那些在入境后将要在新西兰居住超过一年的人士，包括学生签证持有者、工作签证持有者和离开新西兰超过一年时间的新西兰公民以及新西兰永久居民。

而新西兰2016年出境移民（Departures Permanent & Long-term Migrants）的人数为56，717人。所谓出境移民（Departures Permanent & Long-term Migrants）是指那些将要离开新西兰超过一年的新西兰公民和新西兰永久居民，以及那些以及在新西兰居住超过一年的海外人士。

2016年新西兰的净移民人数(70,588人)再次创造了历史新高，而这也意味着越来越多的人从海外来到新西兰，越来越少的人离开这里。在这些净移民中，既有前往新西兰读书和工作的海外人士，也有不少从海外回流的Kiwi。他们都有很大可能在新西兰长期定居。因此，净移民数量的增加将极大地刺激住房需求。

2新房的修建数量

根据新西兰统计局近日发布的报告，在过去的2016年，全新西兰一共发放了29,970份建筑许可，比2015年度增长了10.5%，也是自2004年以来发放建筑许可最多的年份。其中，奥克兰地区的新房建筑许可的发放数量同比上升了7.3％，怀卡托地区的新房建筑许可的发放数量增加了18％。

虽然数据看起来还不错，但事实上却依然很难满足人口的增长。以全国最大的城市奥克兰为例，根据之前Unitary Plan的预测，奥克兰在未来30年人口将会增长100万，而这意味着每年至少需要新建1.3万栋住房才能满足人们的住房需求。但目前远远达不到这个标准。

更加雪上加霜的是，自去年年中开始，新房建筑许可的数量就已经开始明显减少。经季节因素调整后，去年11月和12月建筑许可的发放数量更是下降了9.6%和7.2％。

按照央行代理行长Grant Spencer的观点，目前支撑奥克兰房价上涨的基本因素还在，房产在未来相当长的时间内依然处在供不应求的状态。因此，房价在2017年可能还要上涨！

小编认为，除了净移民数量和住房供应这两大因素，房市还受很多其他因素的影响，比如利率、收入水平和投资模式等等。

说到利率，就不能不提昨天央行最新颁布的货币政策——央行将OCR（官方贴现率）维持在目前的1.75%。尽管OCR只是官方贴现率，各大商业银行并不会直接采用这个利率。但毫无疑问，它对各个银行指定的房贷利率有着直接的指导作用。因此，OCR长期以来对房市都有着重要的影响。

之前，有很多专家预测，考虑到当前新西兰和国际经济的大环境，OCR在今年和明年将保持不变。但是，眼下新西兰本地银行正在普遍面临离岸拆借资金成本上升、零售利率上涨的难题，维持OCR虽然在一定程度上可以缓解他们的压力，但却无法标本兼治。因此，新西兰各大商业银行自新年伊始就开始疯狂的加息，而这对于很多负债累累的买房人来说，无疑将是一个巨大的考验，一旦资金链断裂，那么后果恐怕不堪设想。

在净移民人数居高不下，新房供应始终不给力的情况下，利率能否成为政府调节房价的有效手段？对此我们目前还不得而知。但以Grant Spencer的观点来看，2017年奥克兰的房价恐怕还是会涨！