重磅！四大银行集体出手了！新西兰4月房价、销量出人意料，买家、屋主超级纠结......
后花园2024年5月14日报道：今天，BNZ成为了最后一家下调房贷利率的主流银行。
过去不到两周的时间里，主流银行相继宣布降息。ANZ银行从5月2日开始率先打响降息大战，在经历了过去12天的变化后，四大主流银行都重新来到同一竞争水平。
今天，BNZ下调了六个月和一年的房贷利率，目前与ASB保持一致。
Kiwibank的6.99%一年期利率在主流银行中占据优势，而Westpac正在争夺三年期市场，给出了6.39%的利率。
interest.co.nz算了一笔账。
假设贷款45万纽币，如果选择Westpac三年期6.39%的利率，每月还2812纽币，如果选择ASB和BNZ的一年期7.14%利率，每月还款3036，两者相差224纽币。选择三年期利率，第一年可节省2688纽币。
如果开始选择一年期利率，并且明年此时两年期利率降至6%（或一年期利率降至6%，并维持两年），借款人依然不会比直接选择三年期利率更划算。但如果利率降至6%以下，选择短期利率的借款人就能够获得优势。
以下是各大银行的最新利率：
四大银行纷纷降息，释放了什么信号？
最近几个月，市场状况总体企稳。随着房市迈入秋季，各大银行为了争夺市场份额，纷纷做出了降息举动。有经济学家预测，央行最早可能在今年11月削减OCR，考虑到当前的住宅销量仍然疲弱，贷款活动面临进一步打击，主流银行小幅降息也在情理之中。
分析当前的市场状况，4月的最新数据表明，随着房价的稳定、销量的低迷，房地产市场可能会度过一个安静的冬天。
反观市场情绪，当前对于卖家来说，很多人在纠结要不要守住价格预期。对于买家来说，不少人也在纠结要不要继续观望。
REINZ：4月房市强过去年同期，但仍处于低迷水平
新西兰房地产协会 (REINZ) 今天发布 4 月报告。
数据显示，与受天气事件影响的 2023 年 4 月相比，几乎所有地区的销售活动均有所增加，且价格同比小幅上涨。
REINZ 首席执行官 Jen
Baird 表示，尽管如此，市场依然低迷，且弱于4月的长期平均水平。
全国售出的房产总数较3月下降了17.3%，从6721套降至5559套，但比去年4月增长25.3%。除南岛西海岸外，所有地区的销售活动均实现同比增长。
在全国范围内，与一年前相比，待售天数减少了 3 天，从 46 天减少到 43 天。 奥克兰以外地区更是从 48 天减少至 41 天。但奥克兰4月的销售天数（44天）却为2001年以来最高水平。
全国中位数售价同比增长 1.3%，从
78 万增至 79 万纽币，但较今年3 月下降 1.3%。
“全国销售价格中位数已连续第三个月同比上涨，销量也在回升。不过，急于出售的卖家需要设定切合实际的期望，包括价格和卖房所需的时间。与 2023 年 4 月相比，新西兰（不包括奥克兰）的中位售价没有变化。这可能表明，由于房源增多，买家竞争减少，一些买家采取了更强硬的议价方式。 ”
全国的4月房源挂牌量同比增长
34.9%，从 7142 套增至 9636 套，延续了 2024 年初以来的趋势。惠灵顿增幅最大，同比增加 318 套（69.0%），奥克兰增加 1034 套（41.1%）。全国库存水平也同比增加，待售房源总量增加 18.1%。
4月新西兰HPI（房价指数）为3629，环比下降0.8%，同比上涨2.8%。
过去五年新西兰HPI年均增长率为5.8%，目前比2021年的市场峰值低15.1%。
经济环境正在为房市增添阻力。
“进入秋季，房地产市场的活动正在回升，销售量增加，买家有更多选择。 然而，利率可能会在一段时间内保持在较高水平，失业率也可能升高，这导致一些买家保持谨慎。”
“很多买家有意向，也认为当前的价格很有吸引力，但在做出决定之前需要花一些时间。 同样，一些卖家愿意降价，而另一些宁愿等待……随着明线测试期限缩短，以及重新引入投资性房产利息租金抵扣，投资者有望回归，对房产的需求可能会增加。”
奥克兰
中位数售价同比上涨6.1%，环比下跌1.9%。销量同比上涨34.5%，环比下跌17.7%，但经季节性调整后，实际环比上涨1.4%。HPI（房价指数）同比上涨1.9%。
QV：房子太多，买家太少
4月的QV房价指数显示，全国平均房产价值在截至4月底的三个月内仅上涨0.1%，达到926,772纽币。
3月底时的增速为2.2%，4月数据显示出市场正在放缓。
全国平均房产价值比去年同期高出2.7%，但低于2021年底市场峰值12.9%（136,993纽币）。
QV运营经理James Wilson表示，房地产市场可能会度过一个安静的冬天。
"我们预计，目前平稳的状态将贯穿整个冬季。"
"一些地区还可能会出现下跌。"
各大城市的势头都在减弱。
奥克兰的三个月滚动平均值连续第三个月为负，2月下跌0.4%、3月下跌0.2%，4月下跌0.1%，季度平均房价下降了0.7%，来到1,281,996纽币。
其他城市同样微幅波动，包括陶朗加（0.2%）、汉密尔顿（0.0%）、惠灵顿（0.6%）、北帕默斯顿（-0.1%）、新普利茅斯（0.7%）、内皮尔（-0.2%）、尼尔森（0.8%）和基督城（0.2%）。
因弗卡吉尔（3.2%）、罗托鲁瓦（3.6%）、但尼丁（2.1%）、皇后镇湖区（1.1%）和马尔堡（1.1%）的住宅房产价值增幅较大。
持有待售房产的卖家可能需要调整价格预期，或者撤下房源选择观望。
首次购房者目前在市场中占据优势，但前提是拥有稳定的就业和良好的财务状况。
"在当前经济环境下获得贷款、并有能力偿还贷款并不容易，但买家在大多数地区都主导了市场。他们有足够的时间和充沛的选择。"
"我们还没有看到投资者大批回归，尽管最近政府为房东重新引入了80%的利息租金抵扣，但即将出台的债务收入比限制DTI势必会削弱投资者购买现房的能力。”
除了可能出台的DTI之外，当前CCCFA法案的限制也仍在为买家入市制造障碍。
新西兰信贷太严，拖累住宅销售
最近，新西兰有贷款中介反馈称，“不健康的债务”、私立学校的学费以及汽车贷款正在摧毁新西兰富裕的、中产阶级家庭的买房梦。
由于CCCFA条款对借款人的财务状况进行了额外的审查，希望换房或买房的人，尤其是那些预算在200万至400万纽币价格区间的人，受到了沉重的打击。
许多收入丰厚的家庭发现，他们无法如预想的那样借到那么多钱。一些人本以为2021年年底颁布的更严格的贷款规定只适用于首次置业者，但当银行经理逐行查看他们的对账单时，结果也同样碰了壁。
贷款公司Tella的首席执行官Andrew
Chambers表示，这些变化应该为借款人敲响警钟。
“问题的一部分是不健康的信贷。”
他说，许多房主没有意识到，即使是小额信用卡债务，也可能使他们可以借到的金额减少多达10万纽币，甚至私立学校的学费也会降低借款人的借贷能力。
Chambers称：“根据经验，银行的贷款是你收入的4.5到5倍。所以，如果你有4万纽币的私立学校学费，就相当于损失了18万纽币的住房贷款。”
他说，他有一些富裕的客户，由于债务问题，他们的借款能力已降至20万纽币。根据他们的收入，他们本可以借80万纽币。
抵押贷款经纪公司Squirrel的创始人John Bolton表示，在很多情况下，借款人每月的家庭支出高达1万纽币。
当前的信贷规则对于想换房的家庭来说尤其艰难，他们中的许多人很长时间都没有申请过抵押贷款，如今再次申请贷款，将面临严苛的信贷要求。
这两家贷款公司都指出，当前房屋销量下滑的部分原因，就是很多人无法获得融资。
Chambers还遇到过一些客户，他们在利率很低的时候入市，如今由于房价下跌而陷入了困境。
“由于房屋价值下降，客户已经达到最高贷款额度的情况并不罕见。”
Chambers表示：“借贷难度加大是高利率的自然结果，这正是央行想要的，央行想让人们感到拮据。”
他说：“银行正在测试借款人以9%的利率偿还贷款，考虑到这些人在生活方式上的花费，很多人将无力负担。”
（责编：Gloria）
