新西兰土地保护政策计划松动，住房市场迎来巨大转机？
后花园4月2日综合报道
Neil Mugford 和 Sue Mugford 为了自家78公顷的农场上划分出一个小角落，已经记不清在法律费用上花了多少钱。
这片农场位于Leeston快速开发的边缘地带，两人并不是想建工厂或公寓楼，只是想划分出三个约四公顷的小型生活区，以缓解坎特伯雷的住房短缺问题，同时为自己的退休生活存点钱。
但Selwyn区议会始终拒绝他们的申请。无论他们如何陈述理由，得到的答案始终如一：不行。
他们的土地被划定为“土地利用能力 3 级”（LUC 3），这意味着土地适用于耕种，但属于较低等级。土壤和气候条件限制了可种植的作物种类和耕作强度。根据 LUC 3 的定义，该土地适用于种植农作物、葡萄、浆果、牧草、林木等。
2022 年出台的《高产土地国家政策声明》将 LUC 1、2 和 3 级的农村土地认定为高生产力土地，因此议会不能批准这些土地上的商业或住宅开发。
但对Neil Mugford来说，这样的认定简直可笑。他的土地根本无法耕种。他将部分土地租给别人放牛，其余部分用于冬季饲料种植。
“是的，它可以长草，但它既不能用于市场园艺种植，对农作物来说也谈不上高生产力。”
“一半租给奶牛场，另一半我们自己用来饲养和训练赛马，这部分就是浪费钱。”
因此，他对内阁决定在今年取消 LUC 3 级土地的保护持谨慎乐观的态度。
“我们发现，LUC 3 级土地的定义根本没有明确的标准，很多不同类型的土壤都被归为 3 级。”
住房部长Chris Bishop表示，最初制定这项国家政策是为了保障新西兰的粮食安全，包括国内供应和主要出口市场。
“但很明显，这项政策太过了。”
目前，该政策保护了新西兰近 15% 的国土面积。“这几乎相当于整个坎特伯雷地区的面积。这些受保护的土地通常环绕着我们发展最快的城市，而这些城市正急需扩展。”
根据环境部提供的数据，新西兰有 18.7 万公顷的 LUC 1 级土地（最全能的多用途土地），以及 120 万公顷的 LUC 2 级土地（非常适合多用途使用，仅有轻微限制）。
目前，没有人主张取消对 LUC 1 和 LUC 2 级高质量园艺用地的保护。
但对于占新西兰国土面积 9.2%（244 万公顷）的 LUC 3 级土地，支持者就少了许多。Bishop表示，这类土地的质量“参差不齐”。
各地方议会尚未完成对这些土地的详细测绘，部分数据已经过时。
但根据环境部的进一步分析，全国共有 8.66 万公顷的 LUC 3 级土地距离大型城市不到 2 公里。
“自从这项政策实施以来，不计其数的开发商都向我抱怨，他们无法获得土地用于绿地住宅开发。”Bishop说。
“我们必须在保护最优质土地和满足住房需求之间找到平衡。”
一个例子是 Mugfords 农场 25 公里外的 Rolleston，也就是 Selwyn 区议会所在地。这座城市已经严重超负荷发展，但其周边仍有 2078 公顷中等质量的 LUC 3 级土地被限制开发。
“目前，这种平衡已经被打破。就因为土地质量的限制，建房、划分地块，或者进行任何开发，都变得极其困难。”
数据显示，奥克兰城区外围有 3641 公顷 LUC 3 级土地，陶朗加有 3229 公顷，基督城周边有 1503 公顷，甚至皇后镇附近也有 711 公顷，这些土地未来可能被开发。
国家党在竞选时承诺修改国家政策声明，取消对 LUC 3 级土地的保护。
“这种土地并不是像Pukekohe那样的优质土壤。相反，它们的质量较低，更适合住房开发。全国范围来看，放开这些土地的开发，相当于释放出一个怀卡托地区的面积。”
“我们需要更多住房，我们需要更多绿地开发。取消这些限制，让我们既能拥有蔬菜，也能建房。”
Bishop承诺，将就“特别农业区”设立进行磋商，以在Horowhenua或Pukekohe等关键农业中心保护 LUC 1、2 和 3 级土地。新西兰农民联合会（Federated Farmers）建议扩大范围，将霍克湾的Heretaunga Plains和塔斯曼的Waimea Plains也纳入其中。
新西兰农民联合会的农作物委员会主席David Birkett对取消 LUC 3 级土地的开发限制表示谨慎支持。他承认，确实有像Mugfords这样的农民被禁止开发自己的土地。
“对农民来说，这是一把双刃剑。这确实让农民可以开发自己的土地，但也有农民希望继续耕作。”
他举例，一些现有农场可能会因新住户的投诉而受到影响。例如，住进新开发区的居民可能会因不喜欢牲畜的气味或农药喷洒的声音而向地方议会投诉。
与此同时，更多的开发可能会给农民带来不便。随着路上车越来越多，农民在道路上转移牲畜的难度加大，车辆噪音和城市化发展也可能惊吓到农场内的动物。
Birkett 表示，取消 LUC 3 级土地的限制应该只是一个过渡措施，未来应该根据新的资源管理法，以更精细的地理信息测绘来决定哪些土地可以被开发。
他和 Mugford 都认为，在取消国家政策声明的限制后，地方议会仍应有权对 LUC 3 级土地的开发附加条件，而不应放任无序发展。
他们主张，这一政策调整应有助于缓解城镇住房短缺，但不能允许开发商在远离城市基础设施的乡村地带随意建设住宅区。
资源管理法改革调整
Bishop 表示，此次对《国家政策声明》的初步调整将作为政府资源管理法改革第二阶段的一部分推进。
政府已将改革范围缩减为《高产土地国家政策声明》和其他 20 个国家政策方向，以尽量减少对资源管理系统的干扰。
政府仍将推进有关牲畜禁入规定、饮用水供应、蔬菜种植和水资源储备的规定，并修订电信、水产养殖和商业林业标准。此外，还将制定新的祖母房和papakāinga（毛利社区住房）标准，但关于基础设施、可再生能源、输电网络和海岸政策的调整将暂缓。
政府不会推进涉及自然灾害管理的国家政策声明，也不会对生物多样性或城市发展政策进行实质性修改，除了允许采矿和采石场开发之外。
Bishop 承认，一些规划人员可能会对政府缩减改革计划感到失望，但他表示，全面修改城市发展政策将要求各议会进行“昂贵且耗时的计划变更”，当前并不现实。
“短期的阵痛，是为了长期的收益。”
来源：newsroom
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