奥克兰土地限制是否合理？政策引发激辩，部长决心推进
后花园5月8日综合报道
尽管奥克兰房价在过去两年下跌不少，但还是远远达不到可负担的程度，这背后的一个重要因素就是城乡边界带来的土地限制。
奥克兰市议会的《统一规划》中设定的城乡边界，对奥克兰住房开发区域设定了限制，历届政府都曾将其作为改革目标。
住房技术工作组去年11月发布的一份报告指出，这些限制使得紧邻边界线的城市土地每平方米加价378.40纽币。
住房部长Chris Bishop本周表示，尽管住房改革整体进展缓慢，并且对于这一举措能否真正降低房价存在争议，但政府仍致力于取消奥克兰的城乡边界。
前工党政府曾宣布计划取消这一边界，但后来又改口称这一“过时”的承诺已被其他方面的进展所取代。
Bishop去年7月宣布，将推动一项“建设权”计划，该计划将最终废除城乡边界。这项改革原本计划在今年年中实施，但今年3月，他表示相关工作必须纳入更广泛的《资源管理法》改革中，预计要到2027年左右才能落实。
城市倡议组织Greater Auckland总监兼发言人Matt Lowrie在接受《Newsroom》采访时表示，其实没必要取消城乡边界，因为开发商可以通过私人规划变更程序来修改边界。
Lowrie认为，导致开发停滞和房价上涨的更大原因，是基础设施建设成本高昂，而如果取消边界，这一问题将进一步恶化。
“如果你取消城乡边界，基础设施供应方无法清晰了解将在哪里开发，规划也就更加困难……”
“以奥克兰市议会旗下的供水公司Watercare为例，如果到处都有可能出现新的开发……他们怎么在完成既有工作的同时，应对这些开发需求？”
曾经出现过这样的情况：在奥克兰西区，新开发区的污水需要用卡车运走，因为永久性的污水系统尚未建成。另外，还要针对日益严重的交通拥堵，仔细规划道路改善。
“我们现在看到的是，一旦基础设施成本转嫁到开发商和未来购房者身上，他们就会犹豫，他们并不喜欢这样的安排，而很多开发商的商业模式其实是把这些成本转嫁给他人。”
他认为，政府最有效的改革应该是修改奥克兰现有城市区域内的特殊风貌区规定和其他限制性条款，这些才是真正阻碍开发的因素。
NZ Initiative首席经济学家Eric Crampton认为，城乡边界“必然会影响”房价，尽管通过实证研究很难精确衡量其影响。
“当市中心的土地不必与城市边缘的土地竞争成为下一个开发地点时，市中心的公寓价格自然就更高。”
Crampton指出，边界不仅推高了城市边缘的价格，而且“这种影响会一路传导回市中心，导致整个城市区域的房价上涨”，因此城市扩张和城市密度提升必须同步推进。
尽管私人规划变更是一种潜在的解决方案，但他指出，现实中这种方式很难获批，因为规划人员往往会否决那些可能挑战既有区域安排的提案。
他表示，政府要求大型地方议会为未来30年的住房需求进行规划，这一政策可能在实质上迫使他们取消城乡边界，但前提是必须对这些规划进行有效监管，防止地方议会“钻政策漏洞”。
“把这件事做好，可能是这个国家面临的最重要问题：如果土地价格不合理，其他一切都不会合理。”
奥克兰市议会政策、规划与治理总监Megan Tyler表示，城乡边界是“市议会一个重要的土地利用工具”，目前正在等待中央政府出台相关政策。
“我们尚未就此问题与中央政府进行讨论，但在等待指导和新立法出台期间，城乡边界仍将保留在奥克兰的《统一规划》中。”
工党住房事务发言人Megan Woods表示，国家党“说得好听，但对仅仅取得微小进展保持沉默”。
“Chris Bishop应该正面回应这个问题，他们到底会不会改变城乡边界？奥克兰市民需要明确的信息。”
Woods表示，工党“对于能带来更多住房的举措持开放态度，但不能以牺牲建筑标准或损失宝贵的优质耕地为代价”。工党正式的住房政策尚未公布。
Bishop在回应声明中确认，政府的规划改革仍将取消奥克兰的城乡边界，同时将住房规则的变更纳入更广泛的资源管理立法改革中。
“这样做是为了避免让市议会刚刚修改完地区规划，又不得不在新法生效后再改一次。”
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