评论：仅仅释放土地不会解决奥克兰房价问题

       新西兰后花园地产在线11月28日援引http://www.nzherald.co.nz消息：住房可承受性是目前奥克兰最热的话题，从它近期频繁登陆报纸头版便可见一斑。

       在Productivity Commission（生产力委员会）公布住房可承受性问题的调查结果后，新西兰政府在近期作出了回应。政府将与奥克兰议会和其它各方合作，了解如何降低买房成本。

       Productivity Commission的调查报告将土地供给列为房地产市场面临的首要抑制性因素。

       土地供给受限确实会对住房成本造成冲击，增加土地供给能够缓解住房市场的紧张程度。因此我们在Auckland Plan中决定在未来30年，在未开发土地上建造40%的新建房屋。

       但奥克兰目前的未开发土地上，尚能建造数千套房屋，因此问题不只是存在于土地供应。

       开放更多的新未开发土地只会给社会带来更高的成本——包括地方和中央政府（这还不包括实际开发成本）——并且它无法为现有及未来的大多数奥克兰家庭提供住房。

       这是因为建造一套新房的成本对很多家庭来说过于高昂。到2051年，奥克兰预计新增45万家庭，但预计仅有30%的家庭能够买得起40万纽元以上的房子。目前奥克兰平均房价为61.8万纽元。其它30%的家庭能够负担得起27.5万纽元到37.5万纽元的房子，其余40%的家庭很可能根本供不起一套住所，将需要租房。

       出于这些原因，奥克兰议会不认为开放更多土地能够解决问题的症结。即便开放了更多土地，很多家庭还是负担不起目前的市场价格。问题要复杂得多，我们需要从更多层面对这一问题进行干预。

       我们现在都有一个广泛的共识，即问题的出路在于建造廉价但质量有保证的房屋，让奥克兰人在Rural Urban Boundary内的greenfield和brownfield（即城市原规划内和规划外的土地）项目中具有更多选择性。尽管增加土地供给是解决办法之一，但还不足以解决目前的问题。

       撇开土地问题，新西兰建筑行业的生产效率比澳大利亚低了25%。随着集约化程度加强，新西兰建筑行业的生产效率也有望提升，但目前这对新西兰来说仍然是个问题。另外一个因素是建筑材料成本，新西兰的建筑材料成本比澳大利亚贵了30%。

       也许我们该从历史找答案。从1930年代起，连续几届政府都通过State Advances loans向买房人提供帮助。现在已经没有这种政策了，但很多人认为低息贷款是让部分首套房购买者买得起房的唯一出路。还有一些人认为应该向买房人提供住房补贴，而不是补贴房东。

       其它需要考虑的问题包括市议会如何筹集及支付新分区土地提供道路及基础设施建设所需资金。一种解决办法是规定新项目需要考虑廉价房建设。此外，市议会还应考察如何利用掌握的土地资产进行住房开发，包括廉价房建设，与社区住房、私人及政府部门展开合作。

       房价是近期住房问题最惹人关注的议题，但我们也不应该忽略租赁市场，以及在租赁市场中占很重要地位的廉价公屋。

       我们不仅需要更多的公共住房，还应该对现有住房储备进行更好的管理。我们必须与社区进行紧密合作，将个体家庭及社区需求同时考虑进去。

       我们不希望建造新的住房集中区，将人们整体搬迁至新的公屋片区。新西兰经济发达，我们应该为所有人提供体面的住房。

       住房问题是一个复杂的问题，需要政府及议会与开发商、银行、建筑行业和其它市场参与者共同合作，找到一个长期的解决方案。