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后花园面对面第61期 - |房产| 商业地产收益率如何达到住宅物业的两倍? ... ...

社会ਲੇਖਕ: 后花园
后花园面对面第61期 - |房产| 商业地产收益率如何达到住宅物业的两倍? ... ...
ਸਾਰ新西兰商业地产作为一个高收益率投资品类,越发受到投资者关注。据新西兰投资市场观察报告显示,2015年下半年,新西兰共有136个商业地产易主,交易总额达28.31亿纽币。在所有销售中,新西兰奥克兰领先所有地区,交易 ...


后花园面对面第61期 |房产|商业地产收益率达住宅物业的两倍?!



本期嘉宾:房地产中介Bayleys高级商业地产顾问 阿迪




新西兰商业地产作为一个高收益率投资品类,越发受到投资者关注。据新西兰投资市场观察报告显示,2015年下半年,新西兰共有136个商业地产易主,交易总额达28.31亿纽币。在所有销售中,新西兰奥克兰领先所有地区,交易数量为99宗,成交金额总计17.2亿纽币,最大的一宗交易成交价为1.04亿纽币。房地产中介Bayleys的高级商业地产顾问阿迪继续做客《后花园面对面》,来跟大家一起讨论新西兰商业地产市场的现状,以及分享一些提高商业地产收益率的方法。









商业地产收益率达到住宅物业的两倍?







新西兰零售型商业地产闲置率一直都比较低



在一些亚洲国家比如中国、韩国等,传统零售行业受到电商冲击,造成了极大的影响。在新西兰,大家的消费观念比较传统,都喜欢开车出去购物,看到实物再决定购买,反正都有车,停车也方便。尤其是餐饮业,一直非常火爆,大家都喜欢出去跟家人和朋友聚餐。



因此,餐饮业和零售业的商业物业一直都是非常受欢迎的投资类别,因为闲置率特别低。



出口业发达造成工业型商业地产闲置率较低



新西兰商业地产闲置率高低与否跟新西兰具体情况有关。我们知道,新西兰的制造业其实并不发达,但新西兰出口业非常发达。做出口贸易的商家对仓储的要求非常高,因此造成了工业型商业地产闲置率较低的现象。



 商业地产的投资门槛其实并不高



很多投资者手上有资金,并且对奥克兰的商业地产感兴趣,但是不知道够不够投资商业地产。  



其实,很多人一开始都觉得商业地产高大上、一定很贵、入门的资金一定门槛很高。其实不然,很多中小型的写字楼或者地上只需要几十万就可以拿到。



商业地产的回报率差不多在民宅的两倍



但是从大数据上面来说,商业地产的回报率比民宅的高很多。举个例子:



现在奥克兰北岸Pinehill很难找到120万以下的四房民宅,带全副地的四房民宅基本都在140万左右。这种四房租金算一个礼拜750元,一年52个礼拜租金收入3万多,3万多除以房子售价得出来差不多百分之二点几,而且这3万多还没有刨除物业管理、地税的费用,所以回报率几乎只有百分之二出头。



商业地产的物业一般说的是净租地,净租地是刨除了GST(商品服务税(增值税))、管理费等费用,由租客承担,商业地产的租金是净收入。目前,新西兰零售型商业地产的回报率在5%-6%之间,差不多是民宅的两倍。



商业地产有不错的回报率,投资者不妨考虑一下。



 投资商业地产更注重现金流  



首先要明白的是,投资商业地产收租金做包租婆,应该更注重现金流,对于商业地产物业本身的增值,可看长远一点。因为有了稳定的现金流之后,投资人对商业物业的价值就有了底气,任其自由增值。



 商业地产可以作为投资移民的一个投资类别 



商业地产方面的投资可以划分到投资移民的评估范围内,作为投资移民的一个投资类别,帮助申请人成功移民新西兰,具体情况可向专业的移民中介咨询。  



 初次接触商业地产的投资者要做到理性投资 



初次接触商业地产投资的投资者,一定要做到理性投资,建议做到以下几点:



第一点:这个投资行为一定要立足自身实际情况量体裁衣,做到理性投资。



第二点:要做尽职调查(due diligence),充分分析和了解新西兰商业地产的发展状况。尽职调查包括跟律师之间的沟通、跟会计师或理财顾问之间的沟通、有移民需求的投资人要多跟移民中介及时沟通,多向专业人士和中介了解市场行情。



第三点:选一个专业负责的地产中介。好的中介对项目比较了解,并且有比较扎实的商务、税务、法务等知识,能够做出比较干净的合同,跟律师的沟通也会比较顺畅。而且好的中介一般都有比较扎实的租赁经验,能够给寻求租客的投资人一些非常中肯合理的建议。



后花园观点:新西兰商业地产关注度持续攀升,投资热点主要包括超市、购物中心和办公区。其中,企业投资者的目光主要集中在零售板块,零售业也是成交量最多、价格最高的板块,成交总价约为11亿纽币。零售物业交易数量占总数的39%,办公区占30%,工业类占17%。





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